名家專欄/台積電掰了龍潭!政策利多輪番上 超前部署房市如何不翻車?徐佳馨提解方
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文/徐佳馨
近兩週最熱門的房市話題之一,莫過於台積電宣布放棄在竹科的龍潭擴廠。根據《房產溫度計》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統(日期:2023/10/13~2023/10/19)統計調查結果,台積電的一週網路聲量高達72,495筆,熱門關鍵字包括了桃園龍潭、龍科、擴建等相關議題;再經過台積電、龍潭、房市等交叉比對,出現最大比重的關鍵字竟是「失望性」,其他像是「炒房」、「吐血」、「賣壓」等負面字眼也佔了相當版面,顯見在這段時間,網友們討論「不會崩,台灣房價只漲不跌」、「會有恐慌賣壓嗎?」、「GG的定義是炒起來嗎?」、「楠梓2.0」、「今年龍潭瘋漲,GG不來反而是好事」、「政府致力炒房是能跌到哪裡去」,許多網友縱然相信科技廠帶來地方房市利多,卻也擔心自己買房會「押錯寶」。
image source:《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統
確實,相較於政府重大建設,知名科技廠進駐區域,不僅能穩穩帶入高收入就業人口,也有助於區域發展。不過這幾年地方政府端出各式利多,偏偏計畫常趕不上變化,翻車不在少數,特別是民間企業只有對股東交代,沒有選票壓力,更容易說掰就掰。進場不確定性高的房市利多區要怎麼先評估,才能提高勝率呢?
區域行不行?單一利多OUT 產業老司機最誠實
首先,要注意利多是不是單一利多,區域有沒有其他的基本面加持。例如園區、政府機關、捷運、鐵路、高鐵等軌道,一般有這些,至少就算最大利多跳票,也不會太慘。
其次,有沒有產業老司機進場布局?
例如壽險業者或專推便宜總價個案的建商等等,他們有完整評估才敢下手,等於是另一個房市光明燈,自用買家可以參考。
進場行不行?取得成本 X 時間成本
第三,取得價格多少?這筆資金打算放多久,有沒有其他的選擇?
自用一般會持有比較久,因此住起來舒服與否,日後能否長出完整機能,是自用者要考慮的。
但對投資者來說,取得成本多少?資金能做多大槓桿?持有期間能否有出租用現金流養房?是評估自身能力很要緊的一部分。
以現在房地合一稅制,除非願意繳35至45%的高稅率,不然購屋人至少要持有5年,如果是預售屋,在平均地權條例規定下,持有時間是交屋之後再加5年,以目前的施工效率,至少得經過8年以上,一筆資金雖然能用槓桿操作。但是不是最佳選項,得要好好問問自己。
除了這些看得見的社會指標外,可以在內政部不動產平台,透過查詢鄰近地區的人口數、戶數、低度用電比率等交叉比對,為自己的投資負責。
最後,不管怎麼樣,利潤也意味著風險的存在,認清投資有賺有賠,進場不人云亦云,就已經踏上成功的第一步。
【以上言論,不代表《房產溫度計》立場】
分析說明
分析區間:本文分析時間範圍為2023年10月13日至2023年10月19日。
資料來源:
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料,以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍:每月處理1000億以上中文資料的網路社群大數據資料庫,其內容涵蓋Facebook、YouTube、新聞媒體、討論區、部落格等網站。
研究方法:
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料,以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍:每月處理1000億以上中文資料的網路社群大數據資料庫,其內容涵蓋Facebook、YouTube、新聞媒體、討論區、部落格等網站,針對討論『台積電、龍潭、房市』相關文本進行分析,調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。
*註1 熱門關鍵字:透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統,萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞;次數越多,字詞越大;可用來釐清核心議題與重點人事物。
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