2022/12/12

和姊姊一起繼承房屋想買全部怎麼貸款？「共同持有」處理房子注意事項

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文／賴琬琳

當家中長輩將房產過戶給子女時，若是由孩子們共同持有，未來賣屋該怎麼貸款呢？就有民眾在臉書社團買房知識家提問，和姊姊共同繼承了父母的房子，想買下來不知道要怎麼貸款，希望有經驗者分享方法。

妹妹提問，想買姊姊既成的房屋持分，該怎麼貸款呢？

共同持有怎麼貸款？先和姊姊協商付多少

這位妹妹表示，房子目前為「共同持有」，她想要買下姐姐的持分，但手上沒有太多現金，想知道買賣程序「自備是房子總價的頭期款，還是要買下姊姊那那份來算呢？」有經驗的社團成員在底下建議，「用買賣方式，看跟姊姊怎麼談，先付多少，其他分期付款；或者貸款下來，再一次付清餘款，然後你每個月還貸款給銀行」、「如果繼承已辦理完成，就用一般的買賣方式，但要有金流證明，否則會被國稅局視為贈與（你和姊姊為二親等），可能會課徵贈與稅（土地公告現值+房屋評定現值，超過244萬元的部份），將來要出售時，取得成本就是公告現值，稅賦會比較多」、

共同持有繼承的房屋，日後想要買賣過戶該怎麼處理？

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什麼是共有房屋？

「共有」，就是房屋由兩人以上共同擁有所有權，常發生在婚姻及繼承關係上。但可分為「分別共有」或「共同共有」：分別共有是指多人持有房屋，但有規定比例，每個人都有可買賣、過戶、貸款等，不須經過其他持分人同意。共同共有則是沒有比例，想處理共有的房屋，皆須全部共有人同意。

共同持有可抵押貸款　但持分人全數同意

這個案例的姊妹屬於上述的「共同持有」，是否能夠貸款呢？

資深代書解釋「共同持有的房屋任一人皆沒有完整的產權，想利用共同持有房子向銀行辦理貸款是需要所有持分人同意的，無法以名下的部分產權向銀行貸款」。但部分民間機構是可以接受共同持有房子做為抵押品辦理貸款，不過只評估持分貸款人所持有的部分產權，不需要所有持分人的同意。社團成員也表示「先講好價錢，之後拿房子去抵押貸款，貸款出來，錢給姊姊，房貸你繳就好」。