買房負擔未減！新增房貸連六季低於四萬 平均貸款破千萬
image source：示意圖／ChatGPT
文／顧詩蓓
房市買氣降溫，買房負擔就會跟著減輕嗎？根據聯徵中心最新統計，2026年第二季新增房貸人數已連續六季低於4萬人，但平均房貸金額仍高達1,081.1萬元，連續五季突破千萬元。即使申請房貸的人變少，平均貸款金額卻沒有明顯降低。更值得注意的是，買房後的居住開銷也持續增加，水電、住宅維修及家庭管理費用漲幅甚至超過房租。對準備買房的民眾而言，除了準備頭期款，每月究竟要負擔多少支出，恐怕更需要仔細計算。
新增房貸人數連六季低於4萬 平均貸款仍破千萬
房市交易熱度明顯降溫，但貸款金額卻維持高檔。根據聯徵中心統計，2026年第二季新增房貸人數為37,843人，已連續六季低於4萬人。若與2024年第二季65,143人的近十年單季高峰相比，減少約41.9％，反映新增房貸需求已明顯收斂。
然而，申請房貸的人數減少，不代表購屋族的平均貸款金額也同步下降。今年第二季平均房貸金額為1,081.1萬元，雖然略低於第一季的1,085.9萬元，仍寫下歷史次高紀錄，並且連續五季維持在千萬元以上。
從銀行鑑估價格來看，2026年第二季平均鑑估值達1,527.1萬元，連續兩季超過1,500萬元；平均房貸利率則為2.44％，同樣連續五季站上2.4％。即使整體市場交易降溫，目前新增房貸案件的平均貸款金額及利率仍處於相對高檔。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，自第七波信用管制措施實施以來，新增房貸案件連續六季維持在4萬件以下，顯示市場交易逐漸回歸冷靜，目前主要以自住需求為主。雖然仍有基本自住買盤及新屋交屋潮支撐，但平均貸款金額並未隨交易降溫而明顯下降，千萬房貸已逐漸成為市場常態。
房貸利率站穩2.4％ 銀行核貸條件成購屋關鍵
除了房價，現在買房還得面對另一個問題是「銀行願意貸多少錢？」
根據聯徵中心統計，2026年第二季新增房貸的平均利率為2.44％，相較2024年第一季的2.11％，增加0.33個百分點。核貸成數中位數則從2024年第二季的79.5％，降至2026年第二季的75.8％，顯示近年新增房貸案件的貸款條件已有變化。
曾敬德表示，過去銀行資金相對充裕，金融機構為了爭取房貸客戶，較有機會提供優惠條件。但目前資金環境偏向緊縮，加上AI產業發展帶動企業聯貸需求，股市交易也需要大量資金，銀行吸收資金的成本隨之增加，民眾申請房貸可能不如以往容易。
對購屋族而言，即使已經存到頭期款，也不代表剩餘房價一定能順利透過房貸支付。尤其購買預售屋的民眾，如果交屋時銀行核貸成數不如預期，就可能需要額外準備資金補足差額。
曾敬德建議，購屋族最好在買房或交屋前，就先向銀行確認房貸承作意願、核貸成數及利率條件，也可以多比較不同金融機構的貸款方案。尤其購買預售屋的民眾，更應提前做好資金規劃，避免交屋時才發現貸款金額不如預期，臨時需要籌措額外資金。
買房不只房貸壓力大 水電管理費漲幅超過房租
好不容易存到頭期款、順利申請房貸，入住後的支出也不能忽略。根據行政院主計總處2026年9月消費者物價指數（CPI）統計，居住類物價年增率達2.38％，創下20個月新高，但推升居住成本的主要原因，並不是房租。
進一步觀察各項居住相關支出，9月水電燃氣價格年增4.63％，家庭管理費用上漲4.20％，住宅維修費年增3.77％，家庭用品則增加2.93％。相較之下，房租年增率為1.72％，漲幅低於上述多項居住支出。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近九個月房租指數年增率均低於2％，顯示租金漲勢趨緩，但水電、管理及住宅維修等費用仍持續增加。背後原因除了勞動力成本提高，也與油價上漲逐漸反映在物價有關。
除了日常開銷，社區管理費也是購屋族需要留意的支出。曾敬德指出，部分社區因物業管理及人力成本增加，即使更換物業公司，也不一定能降低支出或維持原有服務品質。隨著社區屋齡增加，電梯更新及公共設備維護等需求，也可能進一步增加住戶負擔。
房貸千萬每月繳近4萬元 買房前別只算頭期款
平均房貸金額超過千萬元，對一般家庭而言，究竟代表多大的還款壓力？
以貸款1,000萬元、年利率2.44％、貸款30年、本息平均攤還估算，每月房貸約需3.9萬元。如果貸款金額更高，或銀行實際核貸利率高於預期，每月還款負擔也會跟著增加。
除了房貸，買房前還應考慮裝潢家具、相關稅費及搬遷等一次性支出；入住後則要持續負擔水電、管理費、房屋稅、地價稅及住宅維修費用。這些看似零散的開銷，累積起來仍可能影響每個月能夠自由運用的生活費。
尤其目前房貸平均利率維持在2.4％以上，購屋族不能只根據預期的貸款成數估算頭期款，也應提前詢問銀行核貸條件，並預留緊急備用金，避免把大部分積蓄都投入購屋。
從最新房貸與物價統計來看，房市交易降溫，不代表買房負擔就會立即減輕。對準備購屋的民眾而言，比起單看房價是否下跌，更重要的是確認貸款條件、每月還款金額，以及扣除居住相關支出後，還能留下多少生活費。
千萬房貸每月繳多少？買房前必懂3大問題
Q1：房貸1000萬元，每月要繳多少錢？
以年利率2.44％、貸款30年、本息平均攤還估算，貸款1,000萬元每月約需繳納3.9萬元。實際金額仍會受到核貸利率、貸款年限及還款方式影響，若採用寬限期或不同還款條件，每月支出也會有所差異。
Q2：房市交易降溫，房貸利率就會降低嗎？
不一定。房貸利率除了受到市場交易情況影響，也與銀行資金成本、授信政策及借款人條件有關。聯徵中心統計顯示，2026年第二季新增房貸平均利率仍達2.44％，並未隨新增房貸人數減少而明顯下降。
Q3：買房前除了頭期款，還需要準備哪些費用？
除了頭期款，還需要考慮房屋交易相關稅費、裝潢家具、搬遷及緊急備用金。入住後則要持續負擔房貸、水電、管理費、房屋稅、地價稅及住宅維修費用，建議購屋前先估算每月總支出，避免影響日常生活。
