image source: 《房產溫度計DailyView》

文／林宜安、吳宜臻

馬年起跑，房市往哪走？一個數字，先透露了方向。房市沒有崩，但正在分裂。一邊是空屋率衝上近年高點；另一邊，新成屋卻被真實自住需求悄悄消化。

內政部最新公布的低度使用住宅統計顯示，2025年上半年全國低度使用住宅比率達10.43%，年增1.11個百分點，寫下近15年來新高，也是統計以來的次高紀錄。不過，同一份資料裡卻出現關鍵反差！屋齡5年內的新成屋空屋率反而下滑，顯示新屋的實際居住需求仍然穩定。

這種看似矛盾的現象，其實透露出市場正在轉向。

交屋潮來襲！新屋為何沒出現空置壓力？

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2024年第四季到2025年第一季，全台新成屋完工量高達約8.5萬戶。照理說，大量交屋應該推升新屋空置率，但實際上，5年內新屋空屋率不升反降。

這代表什麼？代表這波交屋潮中，有相當比例是真正搬進去住的自住客。

換句話說，新屋不是沒人要，而是有人真的在住。整體空屋率上升，反映的不是需求消失，而是市場結構正在調整。

同時，住商不動產執行總監徐佳馨也提醒，「低度使用住宅比率」並不等於滯銷。有些是剛交屋仍在裝潢，有些屋主長期出差或旅居海外，甚至部分老屋多年未使用，這些都會被歸類為低度使用住宅，因此空屋數字不能簡單解讀為市場賣壓沉重。

待售量攤開來看　區域壓力明顯分化

這種區域賣壓，並不是平均分布。如果攤開待售新成屋數量來看，分裂更清楚：

• 桃園：約2萬戶

• 台中：約1.8萬戶

• 台南：約1.1萬戶

• 高雄：約1.4萬戶

• 新北：約1.96萬戶

• 台北：4,142戶

台北不到5千戶，中南部動輒破萬。大量交屋集中在中南部與重劃區；真正穩定吸納買盤的，多半在核心區段。

徐佳馨指出，在台北，即使有空屋釋出，通常很快就有人接手。北部屋主資金條件相對穩健，不急著降價求售，市場流動性仍在。

但在交屋量龐大的區域，壓力就明顯得多。

馬年房市結構分化　核心地段與邊陲區段差異浮現

中信房屋研展室副理莊思敏分析，桃園、台中、台南、高雄待售新成屋量體龐大，一旦建案集中交屋，又遇到整體買氣降溫，確實可能形成階段性賣壓。

不過，未來老屋價值可能逐漸分化：

預測1／核心地段、具都更潛力，可能越老越值錢

預測2／邊陲區段、改建無期，流動性風險則會逐漸升高。

馬年房市，不是全面轉折，而是結構分化。接下來的走勢，不會齊漲齊跌，而是回到地段、產品與買盤實力的基本面對決。

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