2026/01/30

房市降溫後怎麼賣？專家解析2026年賣房判斷關鍵

image source: 《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體

文／吳宜臻

如果你最近也在心裡反覆出現「現在房子好像比較難賣，是不是該再等等？」這個念頭，其實你並不孤單。這正是當下不少屋主，甚至有意進場的買方，共同感受到的市場氛圍。

2025年的房市，既沒有出現崩盤式下修，也沒有延續過去幾年的瘋狂創高，而是明顯進入一段「冷靜期」。在第七波信用管制影響持續發酵下，市場結構出現轉變，自住需求成為撐盤主力，整體成交節奏全面放緩。這樣的變化，最直接反映在成交量上。預售市場方面，2025年前10個月揭露件數約3.4萬件，和2024年同期約12萬件相比，量縮幅度高達7成，甚至一度出現單月成交不到3,000戶的冷清局面；二手屋市場同樣降溫，全年建物移轉棟數預估約26萬棟，年減幅度接近25%。

《網路溫度計DailyView》透過輿情分析軟體《KEYPO大數據關鍵引擎》調查近三個月（2025/10/26~2026/1/25）「房市」相關討論，聚焦於「低迷、供給、投資客、政策、資金、利率」等熱門字詞，網友表示「房市蛋白圈跌的該跌，蛋黃區永遠都有一定的價格在怎麽跌也不會一坪10萬的」、「房價降到合理價，就會搶著看了」、「拜託大家堅持房價回到合理價格！這幾年真的漲的太誇張」。

房市量縮後怎麼走？三大關鍵指標解析市場回溫力道

成交量明顯下滑，但房價卻沒有跟著大幅鬆動，當前房市呈現典型的「量縮價盤」格局。這樣的狀態，和過去「買氣轉冷、房價就會修正」的市場經驗明顯不同，也讓不少人開始疑惑：為什麼這一波房市不一樣了？

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德於《房屋聽信義》節目分享，關鍵在於屋主心態與資金結構的改變；一方面，近年股市表現強勁，尤其AI題材帶動金融市場熱度，讓不少屋主手中資金相對充裕，並沒有迫切降價出售的壓力；另一方面，政策明確引導房市回歸自住需求，在投資型買盤逐步退場後，市場留下來的多半是以自住、換屋為主的理性買方。

在這樣的結構下，房市自然進入盤整階段，不再盲目追價，也不輕易讓價，價格因此呈現撐盤狀態。也正因如此，市場對2026年是否出現新一波變化，格外關注。

觀察1｜政策有無調整空間

雖然政府祭出了嚴格的房貸管制（例如：限貸令、信用管制），但到2026年時，這些政策已經實施超過一年。市場已經慢慢適應這種「貸款沒那麼好拿」的環境。接下來要看的，是政府會不會對換屋族或特定族群評估政策的調整空間。

觀察2｜利率走向與變化

雖然國際情勢不穩，但台灣通膨正在降溫，加上AI產業支撐企業發展的背景下，曾敬德認為，目前的利率水準會維持平穩，短期內不太會有大起大落的情形。

觀察3｜資金有沒有回到市場

曾敬德表示，過往交易量若因外力大幅量縮，隔年回溫機率不低。雖然未必會出現強勁反彈，但市場有機會先緩步築底。

2026賣房是好時機嗎？

在這種緩步築底的環境下，許多屋主開始擔心：「現在買方變少，如果不降價賣，未來房價會跌得更慘嗎？」

對此，住商不動產執行總監徐佳馨提出了一個核心觀點，她認為賣屋的重點不在於價格高低，而是「資金的有效運用」。與其守著舊房、堅持在僵持的市場中死守不上不下的價格，屋主更應思考如何將賣房後的資金投入更具效益的標的。

面對2026年，徐佳馨認為「隨時都是賣房好時機」，關鍵在於個人的資產佈局。對於計畫在2026年售屋的朋友，她整理出兩大實務策略：

策略1｜活用稅務紅利

自用屋主應優先把握「自用優惠」與「重購退稅」等政策，比追求高成交價更能實際增加口袋裡的淨利。

策略2｜專業財務規劃

建議尋求專業業者協助試算稅負，並在資金變寬裕時，冷靜做好財務規劃，避免因手上現金增多而盲目消費。

不只賣方需要重新思考資金運用，市場轉冷之下，買方與換屋族的決策邏輯，也和過去幾年有所不同。曾敬德補充，對於以自住為主的買方來說，現在買房也沒有「不買以後會更貴」的壓力，反而應該回到自己的生活需求與財務能力，慢慢看屋、理性出價；趁市場買氣降溫、競爭者變少，也讓看屋時更有彈性與空間。

至於換屋族，則要特別留意貸款條件與資金調度，不論是先賣後買，或先買後賣，都應該依照自身的財務狀況審慎評估，避免資金壓力過大。

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2025年10月26日至2026年1月25日。

資料來源：

大數據(股)公司旗下輿情分析軟體《KEYPO大數據關鍵引擎》。

研究方法：

《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：每月處理1500億以上中文資料的網路社群數據庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、Threads、TikTok、Instagram、新聞媒體、討論區、部落格等網站，針對討論『房市』相關文本進行分析，調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。

*註1 熱門關鍵字：透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析軟體，萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞；次數越多，字詞越大；可用來釐清核心議題與重點人事物。