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文／戴婧雯

央行打炒房政策滿週年，最明顯的感受就是投資客退場、重劃區買氣像冷凍庫一樣急凍。但市場冷清，並不代表買房就變容易了！你可能發現，想跟銀行申請房貸卻處處碰壁，資金壓力讓人不得不轉向保險公司求助，甚至乾脆加入租補族的行列。在各種壓力下，市場也悄悄轉變，小宅正在遍地開花，成為首購族的共同選擇。房市這一連串的「冷與熱」交替，究竟對你我的購屋和居住選擇帶來了哪些衝擊？《房產溫度計》為您深度解析。

＃十大重劃區預售買氣急凍　交易量狂減逾九成

央行自2024年9月祭出第七波信用管制以來，至今已滿周年。《591實價登錄》統計顯示，打炒房後一年，七都各生活圈的預售屋交易量急凍，跌幅前十大生活圈的買氣幾乎僅剩1成左右。桃園、台中等過去重劃區密集、推案熱絡的地區，萎縮最為顯著。

▲交易量萎縮前十大生活圈名單與買氣狀況

1、桃園青埔A18桃園高鐵生活圈：
該區為青埔核心區，具備高鐵與重大建設題材，房價曾突破6字頭。但在政策衝擊下，買方轉趨觀望，建商放緩推案，導致預售市場交易量大減逾9成。

2、桃園青埔A19桃園體育園區：
緊鄰A18核心區，同樣受惠於青埔高鐵特區的題材熱度。受到政策連動影響，買方追價意願不足，近一年買氣也僅剩1成多。

3、桃園A10山鼻重劃區：
該區具備機場捷運優勢，4字頭房價相對具吸引力。然而因生活機能尚未成熟，在政策緊縮下，市場資金退場，交易量因此銳減逾9成，買氣明顯急凍。

4、新北三重頂崁工業區：
區域過往新案稀少，但去年因指標大案「都廳大院」合計逾千戶成交量體過大，墊高了交易基期。今年缺乏大型新案挹注，造成數據上的交易量剩不到1成。

5、桃園八德生活圈：
該區吸引大量雙北外溢買盤，且因捷運綠線、醫院等議題帶動，建商推案熱絡。不過由於建設仍在興建中，買方等待情緒濃厚，近一年市場買氣明顯轉弱。

6、新北土城暫緩重劃區：
該區坐擁板南線捷運優勢，房價坐6望7。去年因單一個案大幅挹注交易量，推升基期，加上今年預售案供給稀少，進一步放大了交易減幅。

7、台中太平新光生活圈：
該區具備74號快速道路與生活機能優勢，曾是首購熱點。然而因區域建案陸續交屋，推升成屋供給，導致近一年預售交易量僅剩1成。

8、高雄新市鎮：
該區受惠於台積電楠梓廠進駐利多，曾吸引大量投資客。但在打炒房下，隨著投資客陸續退場，預售市場轉趨保守，交易量也大減近9成。

9、台中沙鹿車站生活圈：
受惠捷運藍線、中科園區利多，房價快速飆漲、突破4字頭。房市轉冷後，買方追價意願減弱，導致近一年買氣僅剩約1成5。

10、台中烏日高鐵特區：
因三鐵共構與百貨商場，新建案供給暴增，曾有大批投資客推升房價坐4望5。但隨著市場降溫且生活機能尚未到位，預售買氣也急速下滑至約1成5。

＃銀行限縮房貸轉向保險公司　低利率成關鍵

在第七波信用管制滿周年之際，房貸取得難度大幅提高。今年H1全體銀行的新申貸人數不到10萬人，比去年同期的15萬餘人減少了約5.3萬人，降幅達35.1％。在銀行收手的情況下，保險公司則異軍突起，成為房貸市場的救星。

▲銀行申貸縮水　保險公司異軍突起

• 金融機構：上半年共有11.8萬人新申貸，比去年同期縮減5.4萬人。

• 保險公司：2025H1新增申貸人數達3813人，年增86.2％，是業績成長最亮眼的金融機構。

▲專家分析

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：

• 可貸水位充足：保險業非受銀行法規範，且不動產放款上限（35％）比銀行（30％）更高，可貸水位較充沛，預估到明年底前，保險業還有3300億元的房貸承作空間。

• 銀行保守放貸：央行不動產放款總量管制、提升存款準備率等約束，都讓銀行對房貸業務的承作更加保守，「以價制量」，導致新申貸人數銳減。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中：

• 保險公司優勢：近一年來保險公司在利率競爭上愈來愈有優勢。今年6月，保險公司的新申貸案件平均房貸利率不到2.4％，略低於銀行（2.417％）。

• 客群品質高：保險公司的房貸往來對象多以互動密切的自家優質保戶為大宗，因此給予的利率條件相對實惠，成為有意找尋房貸替代方案的民眾的理想選項。

＃六都「租補族」熱區揭曉！ 桃園中壢區申辦量居冠

在購屋難度增加、資金受限的背景下，租賃市場因政策誘因而更加活絡。今年第一季全國租金補貼核撥戶數共52.5萬筆，較去年同期增加14.6萬筆，顯示政府放寬條件後，民眾響應意願大增。

▲補貼放寬　租賃市場走向普及化

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，行政院自2022年起實施「300億元中央擴大租金補貼專案」，大幅提高租補戶數，受惠對象擴及學生，加上政策免房東同意或提供資訊，使申請人數逐年增加。從整體市場規模來看，六都中以台中市租屋契約件數最多，達14.7萬件，其次是新北市10.1萬件。

• 租客輪廓：申請租補的案件多半為小坪數住家，或是位於高CP值房價區的物件。由於申請所得門檻因縣市而異，租賃預算較低的單身人士或年輕夫妻，成為租補族的主要組成。

• 熱區冠軍：在各都申請租補的熱門行政區中，桃園市中壢區以2.5萬件居冠。其次是台中西屯區2.1萬件，以及高雄三民區1.6萬筆。

▲中壢因就業與學區需求　租屋市場穩定

台灣房屋中壢平鎮直營店店長吳智忠進一步分析：

• 中壢區涵蓋海華、青埔、過嶺等多個特區，且鄰近幼獅、觀音、中壢等工業區，因此吸引大量有學區需求的家庭與就業族群進駐，帶動穩定的租屋市場需求。

• 熱門租賃物件多集中在明星學區周邊、捷運沿線及新興重劃區內。

▲政策利多！房東變身「公益出租人」享雙重優惠

第一建經研究中心副理張菱育補充，租金補貼的普及，也同步帶動房東將房屋釋出。房東成為「公益出租人」可享多重稅負優惠：

• 房屋稅優惠：房屋稅率可比照自用住宅降至1.2％。

• 所得稅優惠：每月租金收入有最高1.5萬元的免所得稅優惠。

• 修繕補助：若加入社會住宅包租代管計畫，還可申請修繕補助，最高每年補助1萬元，最長補助3年。

＃高房價推動小宅化　台東小坪數交易暴增

面對高房價與緊縮的資金，市場產品結構也發生了根本變化。今年上半年全台25坪以下小宅交易佔比已達42％，幾乎每5筆交易就有2筆是小宅，顯示小宅化已是不可逆的趨勢。

▲台東小宅增幅奪冠　佔比翻倍成長

• 增幅之冠：觀察近10年各縣市小宅交易佔比變化，台東縣從2016年上半年的16.2％，一路攀升至2025年上半年的32.9％，增長16.7％，穩居全台之冠。

• 其他熱區增幅：桃園市（增幅6.7％）、嘉義市（增幅6.2％）、苗栗縣（增幅5％）與台南市（增幅4.5％）等，增幅也顯著。這些熱區大多具備建設題材豐富、房價成長快速等特點，受惠於重劃區或科技產業進駐。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，在房價與地價持續走高的環境下，建商為提高開發效益，普遍傾向推出中小坪數產品。再加上居住習慣改變與購屋總價考量，使小宅逐漸成為市場主流。

▲台東因首購、換屋與度假需求　帶動小宅市場轉型

中信房屋台東中正加盟店店長廖咨期分析，台東選擇購買小宅產品的客群大致分為三大類：

• 年輕首購族與小家庭：考量小宅總價較易負擔。

• 換屋需求長輩：為了行動便利與安全，從透天換入電梯大樓。

• 投資與置產客群：購買退休宅、度假宅，小坪數因總價親民、出租彈性高而受青睞。

廖咨期提醒，台東市預售大樓單價普遍在3字頭以上，而屋齡10年內新古屋則在2字頭以上。相較之下，中古屋屋主因持有時間長、成本較低，比較願意讓利出售，單價仍普遍落在1字頭，購屋民眾不妨多留意。