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文／戴婧雯

今年第三季，台灣房市呈現出耐人尋味的局面：央行在理監事會上堅守防線，維持利率與信用管制分毫未動，讓市場資金活水持續受限；新青安貸款卻為首購族開啟一扇窗，讓總價1,250萬元內的平價蛋白區，成為市場上少數能點燃買氣的火苗。究竟在嚴格的金融調控下，房市未來將會如何發展呢？跟著《房產溫度計》一探究竟吧！

＃新青安買房十大潛力區揭密　低總價蛋白區成贏家

《591實價登錄》統計顯示，今年上半年七都各行政區總價符合新青安房貸條件（最高貸款1,000萬元，回推總價約1,250萬元以內）的交易量佔比，前十大區域中有超過八成五的交易總價都符合條件，這些區域也將成為新青安鬆綁後的最大贏家。

▲十大上榜區域

• 桃園觀音：居冠，上半年成交總價幾乎全數落在1,250萬元內，主因2字頭房價與工業區就業人口。

• 高雄大寮：成交總價幾乎不超過新青安條件，以1字頭房價與捷運、產業園區等題材受青睞。

• 桃園楊梅與龍潭：逾九成總價符合條件，具備交通便利與親民房價優勢，承接雙北與新竹外溢買盤。

• 高雄小港：超過九成交易在適用範圍內，因機場與工業區帶來強勁自住需求。

• 台中梧棲、新竹湖口、台南中西區、台南南區與台中豐原：同樣榜上有名，皆因總價親民、交通便利、產業或公共建設利多而備受首購族青睞。

▲專家分析

新青安為短期利多，房市全面回溫仍待政策鬆綁

• 《591房屋交易網》分析，新青安貸款放寬確實可能刺激首購族與自住買盤進場，為房市短期帶來利多。然而，要帶動房市全面回溫，仍有賴於其他政策的進一步鬆綁，才能增強市場整體動能。

• 值得注意的是，十大上榜區域全為雙北以外的蛋白區，這凸顯雙北及蛋黃區房價過高，即使房貸鬆綁，實質受惠仍有限。

＃央行未鬆綁房市管制　中信房屋示警市場仍存挑戰

中央銀行於9月18日舉行的第3季理監事會決議，維持利率政策與現行房市選擇性信用管制不變。

▲央行按兵不動　利率連六凍

• 央行第3季理監事會決議，維持利率不變，同時延續現行房市的選擇性信用管制措施，並未鬆綁。

• 儘管國內房市交易量大幅下降，但因房價未見明顯回調，加上國內經濟景氣尚可，央行暫無鬆綁相關調控措施的急迫性。

▲專家分析央行不鬆綁的決策考量

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：

• 利率政策：台灣央行升息步調比美國保守，因此在轉為降息時也不急於一時，利率連六凍符合市場預期。

• 信用管制：由於購置住宅貸款餘額持續上升，不動產授信風險居高不下。央行為了維護金融穩定，沒有大動作調整管制，也未鬆口銀行放款集中度自主管理。

中信房屋研展室副理莊思敏：

• 政策目的：本次按兵不動在預料之中，目的是引導市場「軟著陸」，避免再度助長炒作。

• 政策成效：信用管制已初見成效，市場投機氛圍有所收斂，若此時放寬將功虧一簣。

• 新青安效應：儘管新青安貸款獲排除於《銀行法》限制，但因央行持續控管，市場資金的釋放效果仍相對有限。

▲後市展望：挑戰與機會並存

• 短期市場預測：張旭嵐指出，由於房市信用資源緊縮，等不到活水挹注，因此短期內依然會處於「量縮價緩」的築底盤整，年底恐將出現「旺季不旺」的現象。

• 長期觀察指標：莊思敏則認為，房市若持續降溫且房價出現合理修正，央行最快可能要等到今年12月的理監事會議，才會重新評估政策。

• 主要市場機會：莊思敏也強調儘管房市仍面臨挑戰，但台股高點與新青安政策提供信心助力，市場主力仍以首購族為主，低總價產品相對較有回溫機會。

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