一政府兩套標準！新青安房貸遭卡關 房市限貸令無解？
image source：《商業周刊》提供，陳宗怡攝
文／《商業周刊》林洧楨
最慘九二八檔期，好不容易盼來行政院大赦新青安房貸，試圖鬆綁首購族貸款限制來搶救房市。但這真的能為因限貸令引發、延燒逾一年的「房市飢餓遊戲」（編按：指央行拉高房貸門檻，抑制買家進場，讓業者房屋賣不掉，陷入被餓死的困境）解套嗎？
綜合建商、房仲、商仲等多方看法，答案仍是否定的，關鍵癥結在於政府部門「一個政府、兩套標準」：政院放水，央行卻緊握閘門。只要央行總裁楊金龍不鬆手，這場僧多粥少、業者飢渴難解的遊戲就無法結束。都更與危老房貸的窒礙不前，正是最鮮明的前車之鑑。
一位北部建商董座分析指出，雖然行政院拍板自9月1日起，不再將新青安房貸納入《銀行法》第七十二條之二的不動產放款比率最高三成限制，但不受行政院管轄的央行，如果不同步將新青安房貸自不動產集中率中排除，就一樣無濟於事。
儘管都更與危老房貸是行政院力推的國家政策，早已明文排除在不動產放款三成上限之外，這位建商董座曾因此誤信政府並大膽告訴消費者，「買都更危老宅就可以不用擔心房貸卡關，」然而，金管會雖放行，央行卻以不動產集中度降幅有限為由不認帳，導致該類房貸申請依舊受阻，業者形容「被政府狠狠打了一巴掌。」
「我們聽政府的話，全力推動都更危老宅，結果房貸照樣卡關。一個政府卻兩套標準，到底該聽誰的？這樣的政策落差，真的非常不負責任。」該建商董事長直言。
最嚴厲房市管制上路一年 中小型建商、散戶淪犧牲品
那麼，限貸令究竟何時才有望解除？雖然市場傳出央行最快將於明年第一季啟動政策檢討，但真正的解禁關鍵，並不在時間表，而在數字表現。唯有由金管會與央行分別掌控的「不動產放款比率」與「不動產集中度」兩大指標出現明顯下滑，才有鬆動的可能。
攤開數字，2024年6月，限貸令上路打房前，不動產放款比率與不動產集中度分別為26.6％與37.4％。當時這不僅代表不動產放款比率逼近法定上限，更預告了水位將滿，沒有房貸額度可用。楊金龍因此對銀行資金過度集中於不動產深感不安，憂心美國次貸風暴在台重演。
楊金龍隨即下令，要求全體銀行不動產放款「只准減少，不得增加一毛錢」，限貸令由此誕生，成為台灣史上最嚴厲的房市管制措施。
那麼楊金龍一夫當關，關緊房市融資水龍頭超過一年的成效如何？2025年7月，本國銀行的不動產放款比率降到26.04％，外國銀行則還高達27.61％，一般各銀行內部限貸管制的風控紅線約為28％，這代表銀行有相對充裕的房貸放款空間，但不動產集中度卻僅微幅下滑到36.74％，顯示台灣銀行放款過度集中於不動產的風險仍未解除。這就是楊金龍不願鬆綁限貸令的主因之一。
對此，一位熟悉銀行業務的商仲高層分析，這兩個數字下降緩慢的關鍵原因，就在於擋下來的房貸金額，很快又被建商交屋高峰期的整批房貸用掉。根據內政部統計，2025年上半年全台住宅的使用執照核發量將近七萬戶，創2006年以來同期新高，這吞噬原本有限額度，使得限貸令至今仍看不到終點。
但銀行資源有限，交屋需要的房貸需求卻無窮無盡，激出一個「大咖有糖吃、小兵餓死」的房市困境。
簡單來說，就是中大型建商，因為規模與財力都高人一等，本就是銀行往來的優質客戶，而且銀行服務一家建商的業績量就能抵好幾家小公司，還能避免類似中國恆大危機在台灣爆發。
然而，限貸令的副作用也逐漸浮現。中小型業者與散戶成了最容易被犧牲的族群。合總建設、慶群開發等中型建商與營造廠，因資金週轉困難爆發停工、關店潮；不少消費者則因房貸申請遭拒，被迫違約退屋，成為政策下的無聲受害者。
對此，高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，央行限貸令的正面效益在於抑制資金過度流向房市、遏止價格非理性飆漲，並降低金融體系潛在風險。但其負面影響同樣明顯，市場流動性遭到扭曲，交易節奏被打亂，消費糾紛頻傳，房市信心也隨之動搖。
那麼限貸令餓死這些中小業者與散戶顧客，就能讓台灣人一圓購屋成家美夢嗎？
房價凍漲期換來高房租 解禁後買氣恐再推升房價
多位業者異口同聲的指出：難矣。央行獨撐場面的限貸令，說穿了，不過是治標不治本的短期止痛藥。它僅是防堵，無法真正回應購屋需求。
更何況，央行不可能坐視房價重挫逾兩成、引爆資不抵債的系統性風險。一旦房價跌勢加劇，銀行限貸令防線終將潰散，成效也注定有限。
更令人惋惜的是，過去一年央行好不容易為民眾爭取到一段房價凍漲期，卻因政府缺乏住宅政策與配套措施，讓2025年8月主計總處公布的最新房租指數來到逼近109.15的高水位，再度創下新高。當租屋族也難以安居，限貸令若解除，勢必引爆新一波強勁買氣，恐將再度推升房價，形成政策反噬。
本文獲《商業周刊》授權轉載，原文「新青安大鬆綁仍救不了限貸飢餓遊戲，揭「一個政府、兩套標準」困局」。