預售屋解約潮又來了？老屋交易、危老重建或成房市新選擇｜房市畫重點
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文／戴婧雯
買房，是許多人一輩子的夢想，但當房價高漲，這個夢想該如何實現？是選擇在市中心等待老屋重建的機會？還是把目光轉向那些屋齡雖高，但地段優越、價格相對親民的中古屋？又或是，在預售屋市場中，為自己搏一個未來？這些問題，都反映出當前台灣房市的多元與挑戰。《房產溫度計》將透過最新的市場數據，帶你深入了解這些現象背後的真實原因，助你在複雜的房市中，找到屬於你的安居之道。
＃台北危老案量為何破千？政策豁免與土地飽和成關鍵
▲危老重建成為房市新顯學
• 根據內政部營建署的最新資料，自2017年《都市危險及老舊建築物加速重建條例》上路至今年上半年為止，全台累計危老核准案件已達4,379件。
• 儘管房市景氣受房貸限制影響而下滑，危老重建因其政策豁免的優勢，發展腳步仍相當穩健。
六都與非都會區危老量能解
No.1 台北市：今年4月正式突破千件大關，至上半年累計核准案件達1,011件，高居各縣市榜首。
No.2 台中市：885件
No.3 新北市：657件
No.4 台南市：280件
No.5 高雄市：271件
No.6 桃園市：107件
• 危老熱區前十名除了六大直轄市，宜蘭縣（68件）和花蓮縣（64件）也成功入榜，打破了都會區的壟斷局面。這顯示非都會區對重建的需求日益殷切。
• 值得注意的是，前十名中核准案平均面積最迷你的縣市並非台北市，而是新竹市，平均僅有138.4坪，凸顯其土地整合大基地的困難度。
▲專家觀點
• 危老發展不受打炒房影響：
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，危老重建在打炒房政策下享有三大豁免：不受銀行法72-2限制放款額度、不納入央行信用管制，以及無18個月內開工限制，這些都為建商提供了更大的資金調度與開發彈性。
• 東部崛起因天災與地利：
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，宜蘭和花蓮因常處於颱風與地震帶，建物受災風險較高，重建需求殷切。加上兩縣往返北部的交通便利，吸引雙北建商將其在都會區的整合經驗帶到東部，進而推升危老量能。
＃全台老屋交易占比創新高！價格、地段、都更是三大主因
▲40年以上老屋交易占比創新高
• 根據內政部不動產資訊平台統計，截至今年第一季，全台平均買賣屋齡已達30.89年，創下歷史新高。
• 屋齡40年以上中古住宅的交易筆數達7,201筆，佔全台住宅買賣總筆數23,164筆的31.1％，同樣刷新紀錄，顯示老屋交易愈發熱絡。
▲老屋交易熱絡三大主因
• 價格親民與議價空間：
與預售屋、新成屋相比，老屋房價普遍較低，更容易入手；且老屋屋主在議價上通常更具彈性，對買方有更大的吸引力。
• 地段價值與生活機能：
許多都市區的老屋都坐落在精華地段，交通便利且生活機能完善，反觀新推案多位於蛋白區甚至蛋殼區，對自住型買方而言，老屋更能滿足實際生活需求。
• 都更潛力吸引買方：
在政府積極推動都更與危老改建政策下，老舊建物重建後的身價翻漲潛力，也吸引了許多投資型買方進場，進而帶動老屋交易升溫。
▲六都老屋交易概況
• 在六都中，屋齡40年以上中古屋的交易佔比以台北市最高，高達55.7％，主要因土地開發飽和，市場供給以中古屋為主。
• 新北市、台南市、台中市、高雄市與桃園市的交易佔比分別為30.8％、30.3％、28.6％、23.2％和19.8％。
• 值得一提的是，桃園市交易佔比最低，主要是因為其購屋門檻相對較低，且區內有較多的新興重劃區，新建案供給充足，分散了中古屋的交易量。
▲專家觀點
• 老屋優勢與風險並存：
中信房屋研展室副理莊思敏指出，儘管老屋具備高CP值與都更潛力，但購買時仍有許多細節需注意，例如：老屋常見管線老化、漏水與耐震力不足等問題，建議購屋前應請專業單位進行全面檢查。
• 貸款與現金準備：
莊思敏也提醒，銀行在評估老屋時，通常會因屋況而將鑑價打折，且貸款成數可能不高、年限也較短，若再加上後續的裝修費用，購屋時往往需要準備更多的現金。
• 都更風險：
莊思敏強調，並非所有老屋都能順利改建，過程中可能因住戶意見分歧而延宕，若將老屋視為投資標的，應多向在地房仲諮詢，掌握實際都更進度。
＃高房價熱區壓力大爆發！預售屋解約潮值得留意
▲預售屋解約件數攀升
• 根據最新統計，2025年上半年全台預售屋解約件數達1,339件，相當於2024全年1,851件的七成。
• 雖然與過去的成交件數相比，解約比例可能不到2％，但數據顯示解約數量有明顯增加的趨勢。
▲高房價熱區壓力顯現
• 在六都中，上半年預售屋解約件數以台中市231件居冠，其次為桃園市219件、高雄市190件，顯示過去房價飆漲的熱區，在市場修正壓力下，解約情況更為顯著。
• 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，尤其是在景氣末班車購入預售屋的買方，可能感受會更為明顯
▲專家觀點
• 解約通常非首選：
曾敬德指出，解約對買方而言是「傷筋動骨」，可能面臨已繳款項虧損的狀況，因此解約通常不是首選，但從統計數據來看，的確解約數量有略為增加的趨勢。
• 市場壓力值得留意：
曾敬德指出，曾敬德表示，從今年各月表現來看，的確在股災後的4月到5月解約數量相對較多，同時也已經連續四個月單月解約件數超過200件，雖然比例不高，但後續事態發展仍須留意。
