台北大學城租金誰最貴？淡水、大安區成長輩購屋熱區｜房市畫重點
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文／戴婧雯
開學季來臨，大學生和家長們在北市尋找一間「高CP值」套房，卻發現房租南北極化的驚人現象；同時，人口高齡化加速，銀髮族不再只求安養，更積極透過買房實現退休夢想，將淡水推升為雙北購屋熱區。《房產溫度計》將透過最新的房產數據，為您深度解析當前台北大學城的租金落差，深入探討銀髮族購屋的熱門區域，並透過最新的房地合一稅收數據，為您解讀當前房市交易。
＃大學城租金大比拼：台北醫、文化大學租金價差高達一萬
▲學區租金呈現兩極化差異：
• 根據「台北地政找房+」的資料，台北25間大專院校周邊的獨立套房租金中位數呈現顯著的地域性落差。
• 位於陽明山上的中國文化大學周邊，以每月1.3萬元的租金中位數，成為學生族群最親民的選擇。
• 相對地，坐落於信義區的台北醫學大學，租金中位數則高達2.3萬元，兩者每月租金成本相差整整1萬元。
▲分租套房租金行情逆襲：
• 令人意外的是，部分學校周邊如世新大學、政治大學等，其分租套房的租金行情甚至高於獨立套房。
• 這主要是因為房東將整棟透天厝規劃成隔間學生套房，並提供成套家具、網路、電子鎖等便利設備，甚至提供收垃圾等服務。
• 這種高附加價值的「升級版」分租套房，因其服務完整性，租金反而比一切需自理的單獨套房更高。
▲地段與租屋族群影響租金：
• 精華區學區的租屋市場，除了學生，也吸引薪資較高的醫療人員或上班族，例如台大、北醫、陽明交大周邊。
• 這些區域多有新大樓或電梯宅，具備完善的物業管理、交通與生活機能，這些優勢共同推升了區域的租金行情。
▲專家觀點
• 地段影響租金：
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，若學校屬於山區或偏遠大學城，因地理位置離市區較遠，上班族與家庭客需求較少，租金自然相對實惠。
• 精華區租金受就業需求影響：
第一建經研究中心副理張菱育分析，台北市的學區租屋市場，受到地段、交通便利性與就業需求影響，使得精華區大學周邊租金普遍偏高。
• 雅房為經濟首選：
張菱育也提到，陽明交大周邊的雅房每月租金中位數僅6,500元，與獨立套房價差超過1.4萬元，顯示老舊公寓的分租雅房仍是預算有限的學生或小資族最經濟的選擇。
＃雙北銀髮購屋熱區在哪？淡水件數居冠、大安總價稱霸
▲銀髮族購屋熱區報告
• 根據聯徵中心統計，近一年雙北60歲以上銀髮族的新增房貸件數，新北市淡水區以294件位居雙北之冠，其後為板橋區（287件）與新店區（202件）。
• 這反映出淡水以其親民房價（平均單價約3字頭），成為許多長輩「賣掉市區房，換取大空間與現金」的理想選擇。
• 相對地，台北市大安區的銀髮族平均購屋總價高達4,496.6萬元，遠高於其他區域，顯示在此置產的長輩多為高資產族群，購屋目的常與資產配置或財富傳承相關。
▲各熱區購屋訴求差異
• 五大購屋熱區各有特色：淡水以悠閒步調與醫療資源（淡水馬偕醫院）吸引退休族；板橋則以三鐵共構與亞東醫院優勢取勝；新店則因腹地廣闊，提供多元的房價選擇。
• 銀髮族購屋對居住品質有著高要求，平均購屋坪數落在40至50坪之間，即使是平均坪數最小的中山區也有約37.5坪。
▲專家觀點
• 購屋訴求與青壯族不同：
中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀髮族購屋主要傾向熟悉的生活圈，以及採買、交通便利與醫療資源充足的地段。
• 選擇友善長輩的物件：
中信房屋淡水新市鎮加盟店店長童尹提到，淡海新市鎮一帶多為屋齡較新的電梯大樓，對行動不便的長輩更友善，因此詢問度最高。
＃房地合一稅收創新高 七月稅收達58.2億
▲房地合一稅收概況
• 財政部最新統計顯示，今年7月全國個人房地合一稅收達58.2億元，創下今年單月新高。
• 與去年同期相比仍減少20％，這反映了市場交易量整體下滑的現象。
• 由於適用房地合一稅的屋主數量逐年增加，稅收減幅並未與市場交易衰退幅度完全同步。
▲各縣市稅收表現
• 在各縣市中，僅新北市呈現大幅成長，7月稅收高達20.5億元，年增60％，推測可能是有單筆大額房產交易帶動，使其表現與其他都會區脫鉤。
• 與之相反，台中市、高雄市與台南市等主要都會區的房地合一稅收均明顯下滑，年減幅度分別為56％、43％與33％，顯示房市交易在這些區域明顯降溫。
▲專家觀點
• 房價漲幅為稅收主因：
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2020年疫情後房價大漲，是帶動房地合一稅收大幅增加的主因。即使稅率較低，但房價漲幅高，仍能產生可觀的稅收。
• 持有時間影響稅收：
曾敬德也指出，目前房地合一稅收中，持有滿5年適用20%稅率的屋主比例最高，這反映出持有期拉長，交易量和房價漲幅趨於穩定，稅收也相對穩健。
• 房市景氣是未來指標：
房地合一稅收與市場交易量息息相關，其未來走勢仍須觀察整體房市景氣與政府政策影響。
