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文／戴婧雯

2025年房市步入盤整，然而在表面平靜下，不同產品類型與特定族群的購屋行為，正悄然繪製出結構性變化。從小坪數套房的單價瓶頸，到老公寓買氣由中年族群支撐，再到交通安全意識抬頭推升捷運宅詢問度，以及租金與修繕費用飆升下的居住成本壓力，跟著《房產溫度計》一起來了解這些深層趨勢。

＃小宅也救不了？套房新推案台北市單價難破150萬

面對市場變化，即使是通常被視為入門款的小坪數套房產品，其新推案單價也面臨挑戰，甚至出現過去少見的市區精華地段小坪數推案動能減弱現象。

▲北北桃15坪以下套房新推案實價揭露最高單價

• 台北市中山區「御上中山」：頂樓戶13.2坪，每坪交易142.1萬元。該案位於中山北路、市民大道口，鄰近台北車站、捷運中山站生活圈，機能便利。

• 新北市新店區「寶安JR」：4樓戶12.4坪，售出每坪92.7萬元。此案鄰近新北市捷運大坪林站，屬當地精華地帶。

• 桃園市觀音區「嘉禮綵裕」：4樓戶12.5坪，交易單價33.5萬元。該案地處二線的草漯重劃區。

▲專家觀點

• 小宅低價優勢弱化

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，小宅雖有低總價優勢，但空間侷限對自住客吸引力不足；若單價偏高，性價比則顯著下降。房市冷清不利投資，加上銀行承作房貸意願降低，導致上半年價格普遍疲軟。

• 市區蛋黃區套房失色

過往台北市曾有15坪內套房賣出逾190萬元，新北也有多案達9字頭。然而，本次精華地段小坪數案價格未見突破，反映房市寒風已影響蛋黃區小宅市場。

• 桃園小宅市場受限

過去桃園車站、青埔曾有5、6字頭小宅案。今年上半年「嘉禮綵裕」位於二線重劃區，每坪33.5萬元僅為區域合理價位，對比桃園市整體房價並不亮眼。陳炳辰分析，桃園自住買盤無蝸居習性且選擇多，小宅案需市場熱況帶動，目前有很大侷限性。

• 小坪數產品整體降溫

陳炳辰指出，近年小宅單價屢創新高，如今在大環境不佳下開始降溫。今年北北桃套房新案量體雖有，但價位上無走高空間。觀察近兩年實價套房均價，台北市今年縮水一成五，新北市維持8字頭停滯未創高價，桃園則從4字頭下修至3字頭。小坪數產品顯然失寵，僅少數個案能穩定銷況，預示小宅已難挽救整體房市。

＃不怕爬樓梯！老公寓八成買氣靠50歲以下客群撐腰

台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今年Q1全台屋齡30年以上老公寓購屋客群中，以50歲為分界，超過8成是50歲以下的購屋族，顯示中年級購屋族正逐漸成為老公寓市場的主力。

▲老公寓購屋客群中年齡結構

• 50歲以下購屋族佔比：超過8成。

• 40~50歲購屋客群：為最大宗，佔比35.7%，且近五年來年增約2.9個百分點。

• 50歲以上高齡客群佔比：不到2成，且隨著年齡層越高佔比越低，70歲以上客群僅剩0.4%。

▲專家觀點

• 中年族群偏愛老公寓的原因

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，高房價與新大樓昂貴，使年輕人選擇「先買老、再換好」。老公寓雖舊，但房價親民、公設比低、實坪高。尤其在台北市等都會區，老公寓多位於市心蛋黃區，機能交通便利，對年輕族群具吸引力，且有都更危老重建價值，兼具自住與投資潛力。

• 高齡客群對公寓卻步

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，50歲以上高齡客群對老公寓接受度低，主要因多無電梯，對居住便利性造成影響。若預算充足，高齡者更傾向選擇有車位的大樓產品。此外，銀行貸款設有年齡加屋齡限制，使高齡者較難獲得貸款，進一步降低了其進場意願。

• 政府政策可能影響老公寓買盤

李家妮指出，內政部規劃於2025年第4季推出「老宅延壽機能復新計畫」，提供符合條件的集合住宅修繕補助，包含無障礙設施等。此計畫有助於長者安居、青年回流，預估將影響老公寓的結構性買盤變化。

＃捷運宅詢問度升　交通安全意識催生購屋新趨勢

近期台灣連續幾起高齡駕駛造成的重大車禍，促使交通部擬定將高齡駕駛換照年齡由75歲下修至70歲。這些民生議題不僅讓民眾開始提醒身邊長者與家人注意用路安全，甚至有購屋者將交通安全列為優先選項，使得擁有交通路網發達、生活機能便利的「捷運宅」詢問度悄悄提升，對有長者或兒童的家庭尤其具吸引力。

• 板橋捷運宅優勢解析

板橋捷運宅首推新埔站周邊，享有新板特區機能但房價相對親民。捷運藍線開通後，新板特區往台北市方向的新埔站、江子翠站成為板橋房市蛋黃區。

• 新板特區帶動周邊發展

新板特區集合政府機關、購物中心、飯店、五鐵共構火車站等優勢，媲美台北信義計畫區，帶動周邊發展。緊鄰的「新埔生活圈」受其漣漪效應影響，成為新北市房產熱點，更獲網路票選為新北市最適合女性居住的地區。

• 新埔站生活圈地利便捷

新埔站生活圈涵蓋文化路、中山路、新板特區三大商圈交匯。交通便利性極高，匯集台北捷運藍線、新北捷運環狀線、五鐵共構板橋火車站，並緊鄰台64線閘道與國道三號，是結合傳統與現代生活的獨特區域。

專家觀點

新板特區升級帶來利多

• 新北市政府拋出升級新板特區的大利多，以板橋火車站為圓心打造新北指標區。信義代銷表示，消息一出直接帶動賞屋人潮，連觀望客戶也紛紛表態。

• 新北市政府規劃「國家兒童未來館」、「新北小巨蛋」及「府中雙城計畫」三大計畫加速板橋區升級，這些計畫將透過國際級建築規劃與文化歷史串聯，打造兼具現代化與人文特色的城市核心，提升國際能見度與市民生活品質，未來將成為新北最具指標性的發展亮點。

＃房租修繕費飆漲　全台居住成本挑戰新高

房價逐漸出現下修趨勢，不過民眾的居住成本似乎仍居高不下。台灣房屋集團趨勢中心觀察近年行政院主計總處的消費者物價指數最新數據，顯示整體居住壓力持續攀升。

▲今年六月居住類物價指數數據

• 居住類指數：達109.31，創歷年新高。

• 房租類指數：108.8，創歷年新高。

• 住宅維修指數：114.17，創歷年新高。

• 家庭用品和家庭管理費指數：月指數呈現波動，但保持逐年上升趨勢。

• 水電燃氣指數：今年二到五月為102.53，六月起跳增到118.71（夏季電價影響）。

▲專家觀點

• 居住成本全面上揚

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年六月居住類、房租類、住宅維修指數均創歷年新高。這顯示即便選擇「以租代買」，民眾整體居住成本依然持續攀升，壓力巨大。

• 租金上漲的背後原因

張旭嵐指出，民眾對居住品質要求提高，出租物件多會整修翻新。然而近年裝修工料雙漲、囤房稅2.0及租金補貼擴大使房東持有成本增加，為維持投報率，房東會將負擔轉嫁給租客，促使租金上升。

• 其他居住相關費用趨勢

家庭用品和管理費用波動但逐年上升；水電燃氣指數雖穩定，但每年六到九月因夏季電價固定走高。張旭嵐補充，國際戰爭致石油漲價、整體物價上升，加上未來水費可能調漲，年度水電燃氣類指數亦呈逐年走揚。

• 房貸利率推升租金壓力

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年購屋貸款利率提高，也是推升整體居住成本的關鍵因素之一。央行公布6月五大行庫新承做房貸利率達2.283%，為2009年以來新高。利率成本提高，使揹負貸款的包租公不得不調高租金，進一步加劇了近年民眾的居住壓力。

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