image source：示意圖／ChatGPT

文／房感知識庫

點開這篇文章的你，是不是正面臨是否購屋或換屋的困惑呢？此刻你可能選擇詢問Google大師，在漫天的房產關鍵字中，透過搜尋引擎找尋台灣房價，猶豫著是否展開 購屋自住計畫，Google大師在0.49秒中為你彙整14,700,000項搜尋結果，資訊爆炸的時代、紛亂的市場氛圍，買或不買？什麼時候是買點？要買又要買哪裡呢？買公寓好還是大樓好呢？

由於華人特殊的社會風氣，大家對於有土斯有財的概念並不陌生，老一輩的觀念認為，只要買下房子就是擁有財富的保證，因此在聽到市場釋放出「房價重重下修」、「房貸利率創下歷年新低」、「租不如買」等消息時，長輩們催促著年輕一輩儘快置產。

租買選擇是一種生活狀態的選擇，沒有對與錯只有是否適合自己的人生階段與財務規劃，這個專題讓我們先從房地產市場需求者出發，帶大家總覽房地產市場供需中的需求方，確認我們身處的角色及真實的購屋需求，唯有如此才能找到最符合自己需求的選擇。

房地產需求架構

房地產需求市場角色包含了自住者及投資者，兩個角色對於房地產持有的態度理應不同，若以自住者為主要目標，應以持有當下自住的舒適度為首重目標，在商品屬性中屬於消費財概念；反之，若將房地產視為投資財，則聚焦於未來經營獲利及轉手賺取買賣價差，在思考購屋當下除自住需求考量外，應加入市場偏好因子便於未來轉手處分。

這次專題聚焦於房地產需求市場中的自住購屋者，相關研究指出台灣消費者購買房地產用以自住比例高達八成，購買房地產需投入大筆資金，因此經濟能力的穩定性將直接影響購屋規劃，而經濟能力的高低亦與我們生命進程息息相關，且對於多數人而言購屋是涉及全家的重大決定，每個生命階段對於購屋需求亦有不同，因此需將家人的生涯規劃進行調和。

以下房感將自住需求者依據不同生命階段區分為新巢族（單身新婚）、滿巢族及空巢族三階段，彙整出各時期可能的購屋動機需求、能力檢核及適合關注的房地產產品，看到這裡你可以進一步思考，現階段想購屋的你處於何種生命階段呢？那您的購屋需求又有哪一些呢？

▲新巢族

• 購屋動機：首購

• 了解需求：工作地點、生活便利、成家

• 評估能力：自我資金少、貸款意願高、購屋風險承受低、節稅問題少

• 目標產品：先求有再求好／距市中心近、小坪數、屋齡高／距市中心遠、低總價、屋齡

▲滿巢族

• 購屋動機：換屋

• 了解需求：子女學區、為子女購屋、社會地位

• 評估能力：自有資金多、貸款意願中、購屋風險承受高、考量節稅問題

• 目標產品：小換大、舊換新／距離市中心較近、大坪數產品／生活機能便利、好學區

▲空巢族

• 購屋動機：換屋

• 了解需求：子女離巢、生活便利

• 評估能力：自有資金多、貸款意願低、購屋風險承受低、考量節稅問題

• 目標產品：大換小／距離市中心較近／生活機能便利、近醫療機構

在初步評估自己位於哪個生命進程，有了目標產品初步輪廓後，在進入市場前還有幾個購屋前期功課，請大家跟著房感一起勤做功課吧。

Step1：了解需求

大家若以自住為前提，多是希望自己與家人有好的居住生活環境，然而每個家庭成員組成各異，因此依據家庭成員的居住需求、偏好、價值觀及過去居住經驗，彙整出大家都可以接受的產品樣貌，接著排序各種需求的優先順序，才可以進一步限縮產品範圍，在之後投入市場後才不會大海撈針，在找尋相關產品也較有效率。

以下從人、事、時、地、物五大面向，幫大家彙整可以參考的需求評估內容，大家可以依據下方的各個項目，檢視自己與家人購屋的需求偏好。

人

• 家庭成員及其需求：房間數量／特殊需求（孝親房、無障礙設施）

• 鄰里居民樣貌：社區特性／鄰里關係

事

• 工作及就學地點

• 生活機能：衣食住行育樂

時

• 通勤時間

• 未來發展性：區域重大建設／交通建設

地

• 基地臨路條件：出入口／面寬／路寬

• 所在商圈／生活環境：噪音／清潔／商業業種／有無嫌惡設施

• 地形／地貌／氣候：地震帶／雨季／地勢／水土保持

物

• 產品內部：建造／格局／室內配備

• 產品外部：公共設施／管理／車位

Step2：評估能力

前述提到購屋需投入許多資金，因此在購屋評估中了解自身財務負擔能力變得相對重要，而自身的風險承擔能力、自有資金多寡、貸款還款能力，及是否有節稅考量等皆須納入考慮。而影響各項財務穩定度，主要來自我們工作的穩定度，若尚無法有固定收入來源，例如剛創業者較不適合將自有資金鎖在房貸中。若超出自身能力購屋，長期可能陷入為了支付房貸，而排擠掉其他的消費支出，像是預存退休基金、自我進修、兒女教育基金等，成為一個沉重的負向循環，這將不是我們所樂見的結果。

Step3：設定目標產品

購屋者常常發生兩個極端現象，部分購屋者在篩選產品時，直覺地以負擔能力來篩選，因此以價格為主要依歸；部分消費者則以感性態度為出發，期待房子能有個大浴室、好景觀等，然而除了單個評估指標外，我們應以全局角度總覽目標產品，建議讀者可以依據產品本身及產品周遭大小環境進行有系統的評估。

Step4：擬定購屋策略

在了解自身需求、負擔能力，及對相關產品有初步想法後，我們將開始依據自身條件擬定購屋策略，購屋策略可以簡單分為「騎驢找馬」及「一次滿足」兩種。像是首購族受限於自身負擔能力，在產品、區段、環境等多半無法一次滿足自身喜好，因而面臨衝突與取捨，這時候你可以依據各項需求進行優先排序，確認需求中何為可以退讓的條件，進而找出滿足核心需求條件下相對好的產品。

以能力為主要考量購買負擔的起的房子，進而由小換大（從小坪數到大坪數）、遠而近（從郊區到市區）、舊汰新（從舊屋換新屋）。但是需注意的是，若是觀察到房價走勢持平或頻頻下修時，因房地產流動性和變現性較其他投資商品來的差，若你尚未找到符合自己需求的產品，就不一定需採取騎驢找馬方式了。若你已經累積一定資產，購屋計畫的執行並不會影響到生活品質，你將可採取一次滿足策略，以需求為主要考量購買夢想中房子。

Step5：進入市場

在確認購屋策略後，我們必須親自進入市場看屋，除可以了解市場中是否有符合我們期待的產品外，亦可在一次次看屋中累積實戰經驗，若遇到理想衝突時，斟酌微調需求項目及需求排序，絕不能僅依據建物外觀環境或廣告文宣衝動制定購屋決策，否則將很難找到真正符合需求的好房子。

購屋應知彼知己方能百戰不殆

大家應該都同意作戰時應知彼知己才能百戰不殆，在文中了解自身需求及評出財務能力即為「知己」，設定目標產品時，透過勤做功課了解市場行情為「知彼」。在購屋之前認識自己為何種購屋者，才知道為何而買及為誰而買，釐清購屋核心價值後，依據市場局勢、自身需求及負擔能力，擬定相關購屋策略，定期關注市場釋出物件，根據上述步驟勤做功課，恭喜你離成功購屋又更進一步了。

本文授權轉載自「房感知識庫」，原文標題為「想購屋自住的你，知道如何買好房嗎？」

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