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文／戴婧雯

近期房市瀰漫著一股觀望氣氛，從新建案完銷數量銳減，到特定政策助攻下的購屋亮點，再到換屋族面臨的貸款難題，以及民眾對房市管制的殷切期盼，種種現象交織出複雜的市場樣貌。究竟當前房市面臨哪些挑戰與轉機？購屋者又該如何應對？《房產溫度計》將深入為您解析。

＃上半年完銷案雪崩　六都買氣急凍警訊

根據591新建案統計，今年上半年六都及新竹地區完銷案合計僅約303筆，相較去年同期驟減逾5成，縮水超過400筆。

▲各都會區表現詳情（依年減幅排序）

高雄市：「台積電概念區」完銷案從50多筆減至僅9筆，萎縮逾8成，為打炒房政策衝擊最慘重區域。

台中市：從去年的171筆暴跌至37筆，年減近8成，成為最大苦主。

新竹縣市：從92件大幅萎縮至24件，年減近74％。

桃園市：從去年破百筆驟減至48筆，年減近6成，高價區熄火，僅蛋白區有去化跡象。

新北市：完銷案腰斬至40筆，年減逾5成。

台南市：年減4成。

台北市：上半年約有32筆個案完銷，年減不到1成，相對穩健，主要受惠於重建案或小宅的總價策略。

▲房價逆勢上漲成關鍵

即使買氣停滯，房價依舊走高。全台今年上半年成交單價達47.6萬元，短短一年漲逾6萬元，年漲幅超過1成，更是不少買方縮手的主因。台北市成交單價飆升至每坪118.4萬元，較去年同期上漲17％，為各縣市中最高；新北市成交均價小幅上漲至每坪58.8萬元，年增6％。

▲專家觀點

591新建案總編輯李忠哲：

● 市場從高峰回歸現實

去年上半年市場因台股及新青安等利多衝高，如今卻因房貸管制、高房價及關稅戰等因素「打回原形」，投資客退場，自住客亦觀望，導致完銷案量大幅衰退。

● 下半年房市恐持續「動彈不得」

儘管央行未再緊縮，但限貸令短期難鬆綁，加上房價回檔有限，對下半年市場乃至928檔期仍是沉重壓力，價量將持續呈現「動彈不得」的局面。

＃新青安助攻！台南、高雄青年購屋佔比飆高

▲青年購屋主力不減

儘管房市受限貸令影響交易降溫，年輕人仍是購屋主力。台灣房屋集團趨勢中心根據聯徵中心資料統計，2025年第一季全台35歲以下購屋族貸款佔比達33.2％，意即每三位購屋貸款人中，就有一位是35歲以下青年。

▲南二都青年購屋最敢買

六都中，除雙北外，其餘四都青年佔比均高於全國。尤其是台南、高雄，青年貸款佔比高達36％以上，至少是近六年新高，使南二都成為「最敢買」的年輕族群代表。

▲新青安政策效益顯著

觀察2020年起各年第一季青年購屋佔比變化，2023年曾降至29.8％。但自2023年8月政府推出新青安政策後，年輕人購屋貸款比例逐年攀升，2024年佔比31.7％，2025年更達近年高點，顯示年輕族群積極進場。

▲台北青年購屋佔比成長最多

新青安實施前後，台北青年購屋比例從2020年的17.3％增至2025年23.8％，成長達6.5個百分點，居六都之冠。其他縣市近六年也成長約4個百分點。

▲專家觀點

● 新青安政策降低青年購屋門檻

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：新青安提供高成數、長年限、寬限期及利息補貼，為年輕人創造友善購屋環境，尤其在中南部總價帶符合貸款上限，效果明顯。而在新青安政策與父母資助下，許多年輕人也得以入主房價高昂的台北市。

● 青年購屋需務實評估財務

第一建經研究中心副理張菱育：新青安雖提供資金協助，但實務有「資格過門、審核卡關」落差。建議年輕族群應及早檢視信用紀錄、收入穩定度與負債比，務實評估可貸金額，選擇能長期支撐的財務配置，確保居住穩定。

＃換屋族貸款卡關　央行數據曝交易困境

▲換屋協處案量極低

根據央行資料，2023年6月至2025年5月期間，本國銀行辦理換屋協處案件僅2,142件，平均每月不到100件。這顯示許多換屋族因考量貸款難度而縮手，因此真正與銀行簽署「先買後賣」切結的數量非常有限。

▲市場降溫與政策影響

當前情勢變化快速，房地產市場也快速降溫。央行近期理監事會議並未再加強或放鬆管制，央行的資料也間接透露出換屋族群的困境。

▲專家觀點

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德：

● 換屋貸款申請量受多重因素限制

自4月以來外在情勢波動大，央行面臨挑戰，房市在資金管控後已趨冷靜。他認為市場存在「再等等，不急著出手」的空間，儘管央行資料顯示銀行並非不給換屋族切結申請貸款，但實際取得貸款的數量卻很有限。曾敬德解釋，銀行資金有限、優先支援首購族，加上後續需追蹤切結戶一年內是否售出，使得銀行對此類業務不積極，導致換屋切結申請量偏低。

● 央行提供協助管道

儘管如此，央行仍提醒，借款人如有申辦無自用住宅購屋貸款或換屋協處問題，仍可透過央行專線或意見信箱反映，央行將予以協處。

＃逾6成民眾盼鬆綁　市場觀望氣氛濃厚

中信房屋2025年第2季「宅調查」顯示，高達81.6％的民眾認為理想購屋時機至少需等待一年以上，較上一季微幅上升，顯示買方信心尚未恢復。

▲國際變數與政策收緊雙重壓力

國際政經情勢詭譎多變，如俄烏戰爭尚未落幕、中東地緣政治再度升溫，以及川普提出的90天關稅緩徵期即將於7月9日屆滿，皆可能牽動全球供應鏈與金融市場波動，進一步衝擊國內消費信心與資金流動性。國內政策面持續收緊，央行史上最嚴的第七波打炒房政策及金檢強化，也提高申貸門檻，壓抑整體交易動能。

▲高比例民眾盼政策鬆綁

調查結果顯示，高達60.9％的民眾盼望政府放寬針對一般民眾的房市管制。此外，有34.6％的民眾表示因房貸受限而考慮轉向租屋市場。

▲科技利多注入信心

儘管整體房市氛圍保守，但輝達（NVIDIA）正式宣布進駐北士科，無疑為低迷市場注入強心針。中信房屋宅調查顯示，69.9％民眾看好輝達此舉將帶動就業與投資機會，並有望進一步推升周邊房市交易熱度。

▲專家觀點

中信房屋研展室副理莊思敏：

● 房市短期難回溫，政策為關鍵

國際政經情勢高度不確定，加上央行打炒房政策未鬆綁，買賣雙方趨謹慎，房市短期難回溫，下半年挑戰不小。接下來政府與金融機構能否適度調整政策方向，是市場焦點。

● 囤房稅2.0成效待觀察

儘管囤房稅2.0獲83.6％民眾支持，但考量台灣房屋稅稅基偏低，單靠提高囤房稅恐難達預期成效。

● 科技題材成房市定心丸

輝達這類指標性產業利多，猶如市場「定心丸」，讓民眾重拾對經濟與房市的信心。除輝達外，全台多個科技產業園區也正加速推進，具備吸納產業人口、帶動區域發展潛力，科技題材仍是未來房市走向的重要觀察指標。

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