企業搶進士林 資產活化、海外置產正夯！台灣房市三大新現象一覽｜房市畫重點
image source：示意圖／ChatGPT
文／戴婧雯
近期房市焦點不斷，不僅科技巨頭的動向牽動著商辦市場的敏感神經，企業資產活化策略也成為業界熱議話題。同時，一波來自台灣退休族群的「北漂」新趨勢，正讓日本古都京都成為海外置產的寵兒。究竟這些現象如何影響台灣房市？又為我們的資產配置帶來哪些新啟示呢？《房產溫度計》帶您掌握最新趨勢。
＃不只輝達！重量級企業相繼插旗 士林商辦成熱區
▲直播科技巨頭加碼插旗
早在輝達總部確認進駐北士科之前，直播品牌業者「浪凡網路科技」已搶先佈局。該公司於今年初公告，以約6.14億元 加碼買進士林豪辦「欣翰士林官邸」5、6樓共三戶（實價揭露為毛胚屋交易，共677.85坪），加上其在2022年已以6.8億元買下該商辦四戶，合計已斥資近 13億元「打包多層」。
▲在地電機業者跟進
此外，在地的電機工程業者也於今年1月購入「欣翰士林官邸」中樓層戶，總價約1.49億元，每坪97.23萬元。不過，該戶前手屋主在10年前買進價格為1.5283億元，帳面小賠395萬元出場。
▲專家觀點
● 士林商辦潛力爆發：
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，士林雖非傳統商辦熱區，但近年因豪辦「欣翰士林官邸」交易升溫，已吸引多元高端企業進駐。如今輝達選址北士科設立總部，將持續帶旺士林、北投兩區的不動產熱度。
● 帶動產業聚落與周邊發展：
張旭嵐分析，士林區商業機能原本就成熟，輝達落腳可望讓商圈重返榮耀。初期將吸引科技上下游廠商進駐、小型餐飲需求爆發；中期展望產業生態鏈成形，連鎖品牌、餐廳、健身房、商務中心蓬勃發展；長期則看重商圈成型後的人潮穩定，租金房價也將更上一層樓。
● 新舊商辦價量齊揚：
台灣房屋集團趨勢中心觀察，位於北投區、屋齡1年的新穎商辦「士科之芯」，今年已有2筆破億元交易，成交單價在83.6至86.5萬元之間。第一建經研究中心副理張菱育則指出，中古商辦如屋齡17年的「萬象之都」也受帶動，因坪數小、總價低受青睞。就連工業宅「士林新天地水漾區」也吸引中小型業者進駐，顯示北士科效應已全面發酵。
● 商辦市場價值提升：
張菱育分析，士林、北投地區儘管過去商辦基期較低，但隨著北士科產業聚落效應發酵，已顯著帶動區域商辦價值與競爭力。她預期，未來輝達、金仁寶等科技大廠的進駐將加速產業鏈聚集，進而推升區域商辦的價格與交易量。對中小企業和新創電商而言，士林與北投憑藉相對實惠的入手門檻及潛在發展性，將成為首都商辦市場的新亮點。
＃企業輕資產策略正夯 售後回租創新局
▲打住不打商 工商不動產交易平穩
在政府打炒房政策「打住不打工商」的背景下，工商用不動產交易表現平穩。近期有不少交易案例採用「售後回租」模式，讓買家樂當現成包租公。
▲「售後回租」案例解析
1、林口片廠案例：
今年3月，林口知名電影設備、片場租賃公司「阿榮片廠」負責人以2.1億元出售太平嶺整棟三層樓的片廠給自然人，該片廠目前仍由原團隊持續營運，應是採「售後回租」方式進行資產規劃。
2、其他企業案例：
● 東森國際去年11月出售台北大安區約5.12億元商辦，但仍維持作為企業總部。
● 永和樂華夜市一處老牌鍋貼店面去年6月以4714萬元、單價162萬元成交，原店家持續經營。
● 和泰產險也以13.27億元 出售中正區忠孝西路一棟53年商辦（總建坪1636.75坪），這筆交易是站前商圈近年總價最高的商辦交易，出售後同樣留在原址營運。
▲專家觀點
● 企業資產活化新策略：
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，許多企業主在獲利後，會將資金投入不動產來累積資產。而「售後回租」是企業靈活運用資金的一種常見方式，它讓企業能將不動產增值獲利了結，或因本業擴展需求進行資金周轉，同時又能持續保有原址使用權，有效達到「輕資產」活化的目的。
● 區域發展潛力：
台灣房屋林口工一產專加盟店店東黃畇甯針對林口片廠案例指出，該地土地單價合理，且地點近林口八里交界、通往台北港方便，未來交通改善，相當適合倉儲物流、貨櫃業者佈局。
● 買賣雙贏模式：
第一建經研究中心副理張菱育分析，近年股匯市波動大，高資產族更重視投資置產的穩定性。她認為，這類已有現成穩定租客的物件，能提前估算報酬與風險，有助提升出價意願，因此是一種買賣雙贏的交易方式。
＃台灣退休族新選擇 京都房產躍寵兒！購屋眉角要注意
▲日本房市吸引力增
全球經濟局勢波動，日本房市以其穩定性吸引包含台灣在內的海外投資客前往置產。
▲京都熱度持續升溫
信義房屋不動產株式會社觀察發現，近年來台灣民眾在日置產標的除了東京、大阪外，京都的熱度也持續增加，更有高達七成以上是作為退休自住使用，呈現「北漂退休」新趨勢。
▲專家觀點
● 京都獨特魅力：
信義房屋不動產株式會社社長何偉宏表示，京都因獨特的城市氛圍與人文風光吸引台灣客戶指名前往置產，比例逐年增加，至2024年已佔整體銷量近10％，在台灣舉辦的物件發表會幾乎場場爆滿，顯示台灣人對京都的熱愛。
● 自住需求為主：信義房屋日本事業部專案經理張伉妏指出，儘管關西地區置產族群的投資與自住比例大約各佔一半，但觀察京都買房的民眾，近年來有高達7成以上是作為退休自住使用，僅約3成是投資用途。他們偏好熱鬧、生活機能好的「田字區」，以及以自然風景為主的住宅區「左京區」。
● 購屋族群與偏好：一般海外置產族群多為36歲以上、具經濟能力的中高階層，但指名前往京都的客戶，通常閱歷較廣、偏愛古都歷史文化氛圍，因此年齡普遍偏高，其中70％為46歲以上、為退休做規劃或即將退休的民眾。由於這些客戶以自住為主，他們傾向選擇與台灣生活圈相似的環境，多購買空間適宜的兩房電梯大樓，價格帶約在6,000萬至9,000萬日圓（約新台幣1,500萬至2,000多萬元）。
● 購屋建議與風險提醒：張伉妏建議，有意前往京都置產作為退休或度假宅自住的民眾，除了思考生活環境外，物件類型以電梯大樓較為合適。她解釋，日本傳統的獨棟透天雖風味十足，但因多為木造、管理不易且非長時間居住，資產價值不如鋼筋混凝土建造、有人管理的大樓。
● 投資與脫手風險：張伉妏特別提醒，雖然有人認為京都適合投資民宿，但日本對旅宿業管轄嚴格，且多由大型日本集團經營，建議想投資民宿者務必先了解整體法規。也需注意的是，跨國購屋法規差異大，民眾應先了解相關法規、貸款規則並衡量自身能力。此外，海外置產也需考量未來的脫手問題，物件是否符合當地人喜好很重要。張伉妏呼籲，務必尋找合法、信賴並深耕在地的業者，以免日後求助無門。
