image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體

文／徐佳馨

近年來詐騙集團猖狂，除了投資詐騙外，也有看上不動產金額高、民眾交易經驗少，專門以此進行詐騙的所在多有。根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體調查，2024年1月1日至2025年1月20日以來累積總聲量共115,152筆。

其中討論度最高的是2024年5月10日，有高達2,308筆討論關於社群媒體流傳的一起詐騙案，有網友控訴76歲的老父親因加入LINE股票操盤群組而被騙走價值3,000萬元的房產。這起案件對詐騙手法的高明與狡猾多所著墨，同時反映出網友對於質疑警方處理方式，並認為因為詐騙罪的刑罰過輕，導致犯罪成本低，讓台灣成為詐騙之島。

不過，民眾最關心的莫過於如何避免被詐騙。在此之前，我們先聊聊房產詐騙有哪些類型。

不動產交易人物虛假－假屋主、假買方、假租客、假中人

「假屋主」就是根本不是房屋所有權人，但先以租屋或其他方式取得房屋鑰匙後，偽造權狀，騙取購屋人的購屋款項，租客的訂金或押金，這房產詐騙以屋主急需用錢、所以用低於市場行情的出售價格為由，快速騙錢走人。

「假買方」就是鎖定自售房屋的所有權人，特別是沒有貸款設定的類型，簽約時快速支付頭期款獲得信任，背地裡卻夥同不肖代書過戶房產。

「假租客」多數都是因為房東將房子出租，戶籍卻留在租屋處沒遷走，給了不肖份子可趁之機，過往有假租客偽造房東簽發的本票，向法院聲請強制執行債權，將房子法拍，並攔截法院文書，在房子法拍後租客人間蒸發，房東欲哭無淚。近期出現的假租客多是透過租屋身份取得房屋相關資料，以假屋主身份進行詐騙，民眾不可不謹慎。

「假中人」多數發生在交易火熱的區域，因為民眾想買買不到，會遇到聲稱可以買到房子的「中人」（介紹人）聲稱用低價取得建商與地主保留戶，或是條件更好的房型，用來吸引民眾向其購屋，甚至變造假房屋預定單、收據、合約、建商的大小章、收款章等，一路從訂金、簽約金，騙到工程款，直到根本無法交屋，民眾才驚覺上當。

不動產相關資訊虛假

產權資料虛假

為了取得對方的信任，詐騙集團第一步會以租客身份取得真所有權人的鑰匙，接下來會偽造所有權人的身分證件、權狀等，等到萬事俱備，就會拿到市場以低價、急售的話術吸引買方，且多數會要求快速決定，以達到詐騙目的。

價格虛假

雖然有實價登錄，但有不少民眾不會查詢，或是懶得查詢，給了詐騙者可趁之機，就有機會用偏離行情的價格取得不動產。

所有權人如何防範不動產詐騙？

積極作法是去申辦「地籍異動即時通」，辦理「地籍異動即時通」服務後，名下已登記的不動產，如果遇有申請買賣、拍賣、贈與、信託、抵押權設定、書狀補給、查封、判決移轉等12種情形，轄區地政事務所系統即會在登記案件「收件」或「異動完成」時，以手機簡訊或電子郵件通知。在收到通知後，可以於第一時間打電話、或到地政機關阻止詐騙集團移轉過戶。

另外也建議所有權人還清貸款後可以留下清償証明但不要塗銷，避免讓詐騙集團鎖定，同時如果房子出租，也不要為了辦理自用節稅把戶口遷進自己沒有實際居住的房子，因為公文書多數會寄到戶籍所在地，少了這一層保障，被賣了都不知道。

經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員代為收取或留意信件，以儘早發現不動產有遭人異常處理。曾有偽冒案件是所有權人接獲保險公司之投保火險通知書或地政事務所之書狀補發通知函等，民眾才知道自己出租的房屋遭房客設定高額抵押或冒名申請不動產之書狀補發，才趕緊處理避免損失。

最基本的是，權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人（包括影印本），如果需要提供這些文件給他人辦理土地登記以外之事項時，權狀可以地政事務所核發之第二類謄本替代，身分證影本及印鑑證明應註明用途；又如上述證件遺失，應儘速向原核發機關申請補發，並向派出所報案，以防萬一。

買方／租客如何避免不動產詐騙？

買方或是租客一定要確定來簽契約的是所有權人本人，或是經過授權的代理人，買方除了透過身份證件、權狀、謄本等資料，或是由專業人士代為把關，確認所有權人，持有證件的真實性，作為付錢的一方，無論是買方或是租客，都要切記對於「急著要錢」、「急著做決定」、「低於行情」等狀況，都要特別留意，交付現金也必須要有單據，只要有一個流程不清不楚，寧可不買不租，也不要讓自己陷於危險。

自112年1月1日起，民眾辦理不動產登記除核發傳統紙本權狀，系統同時產製「電子產權憑證」，不動產所有權人只需透過自然人憑證、工商憑證或行動自然人憑證APP，登入內政部「電子產權憑證系統」入口網(https://right.land.moi.gov.tw/)，即可取得電子產權憑證的QR Code(每次效期3天，逾期可重新產製) ，提供予查驗者使用。此項憑證可讓租客、銀行、地政士等第三人迅速驗證產權與身分，房東或所有權人或抵押權人也不再需再隨身攜帶紙本權狀或另外申請謄本，購屋人或是承租者可以要求屋主提供。

無論是買方或是賣方，第一關是要找經驗與信譽的建商和房仲業者交易，且在店頭或接待中心簽約洽談，就算沒有透過房仲業者協助，務必要求走銀行或具備公信力的建經公司履約保證等交易流程，千萬不要過度自信或貪圖節省仲介費、代書費而自行辦理房產交易手續，免得讓有心人有機可趁。在目前詐騙還沒有更立竿見影的避免方法前，民眾要為自己留點心，不要貪便宜、圖方便，避免自己成為詐騙集團眼中的肥羊。

番外篇：詐騙往生者房產

近期北市地政局發現有詐騙集團夥同里長、殯葬業者、代書、律師等，偽造無繼承人的往生者遺囑，將房產過戶出售，不法所得破億，這起「台版地面師」案件，引起軒然大波。若不是有責任感與良知艱鉅的第一線公務員發現，恐怕將有更多民眾受害。但這種個案只能透過所有權人在生前立好遺囑，並且安排遺囑執行人代為處理，不然防不勝防，民眾可要特別留意。

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2024年01月01日至2025年01月20日。