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文／房感知識庫

2022 年受通貨膨脹的影響，物價開始節節攀升，加上持續升息的環境導致股市大跳水的情況，許多人開始思考「是否要把資金投資在具有抗跌且保值的不動產上」。

藉由投資不動產，除了可以期待未來升值後出售賺取的價差，還可以在持有期間出租獲取每個月的穩定租金收益！當包租公、包租婆大概是每個人的夢想吧？如果你也是想買房出租當房東，在事前除了要準備好買房頭期款之外，還要必備哪些技能呢？跟著筆者一起往下看看「當房東」要做哪些事前準備吧！

買房自住兼投資的可能性有多高？

首先，我們要先來學習的最大課題就是「買房究竟要以自住為主還是投資為主？還是可以買房投資兼自住呢？」

有的人說「第一間房應該要以自住為主，連第一間都沒有，就在想投資的話…」，也有人說「用投資的概念來買房，未來換房的壓力會比較小…」，當然也有人認為兩個條件可以兼具「投資自住當然可兼具，買任何房屋都需要有置產的概念」、「自住住得舒服為主，但要用一點投資觀念選房」等等等，各方說法無盡。所以看了這麼多，買房投資兼自住的可能性有多高呢？

筆者認為不論要「自住」還是「投資」，買房時在地段的選擇、交通的便利性、生活機能等都是必要考慮的，畢竟自住在未來有換屋需求，投資也要出售獲利了結，因此好的區位，未來轉手也比較容易，但除此之外，還要考量其他的面向，因此想要買房投資兼自住的可能性雖有，但有優先順序，若想兩者兼具則租金效益不能發揮到最大、自住的舒適度也不足。以下筆者說明買房自住與投資不同的考量面向提供參考：

買房自住要考量什麼？

● 通勤距離：

在選擇自住的房子時，應首要考量自己及家人的「通勤時間」及「搭乘大眾運輸的方便性」，在房價與通勤距離的抉擇中，可以從通勤的時間成本、交通費用去權衡，並且比較相同通勤時間下不同區域的房價。

● 小孩學區：

若是有小孩的家庭，買房時要提早佈局未來小孩唸書的學區，包含幼兒園、國小、國中想在哪裡就讀，在買房時就要先將學區列入考量。

● 租房機會成本：

買房自住要負擔房貸，租房則要付房租幫房東負擔房貸，究竟該如何抉擇？如果你已經有充足的購屋頭期款，那通常都會覺得與其幫房東繳房貸不如買房幫自己付房貸。因此決定是否要買房，可以考慮自己負擔房貸是否相較繳租金來得划算喔。

買房投資要考量什麼？

既然想要投資房地產，那不論什麼產品的投資最重要的就是要衡量「報酬率」及「風險」，要衡量報酬率及風險就要從「收入面」及「成本面」近一步的分析。

買房投資的收入有兩個，一是持有期間出租房屋的「租金」，二是未來出售房屋的「價差」；而買房的成本則包含一開始的自備款、每月要還銀行的利息、裝潢費用、仲介費用、房屋稅….等，各個項目加以詳列後，即可用淨收入除以成本得到報酬率，然後再加以評估投資房地產的報酬率是否比其他投資產品高，風險是否比較低。尤其現在央行不斷地升息，每月的房貸又更高，因此報酬率就會降低。

買房自住兼投資要注意！

最後，即使是「自住」，也要評估區域的建設性及增值潛力；即使是「投資」，也要評估房屋條件和生活機能。接下來會更詳細的說明買房投資當房東的準備，繼續看下去。

當房東的第一步要從何開始？

前面提到買房投資最重要就是透過收入及成本面的分析計算報酬率及評估風險，接下來就帶著讀者一起分析囉：

買房收租考量／收入面

● 租金

透過實價登錄、房仲訪價、租屋平台了解房屋座落區域的租金行情，不同的格局、房屋型態、是否裝潢都會影響租金的高低，再加以評估自己的房子多少的租金比較容易租出去。

● 未來的增值空間

要評估自己的房子未來是否有增值空間，筆者認為除了房屋本身的條件（屋齡、格局、樓層、通風採光等）不能差，區域是否有使房價上漲的題材，例如有捷運經過、屬於明星學區、未來有新的重大建設等都可以納入評估因子中。然後再從簡單的供給及需求面去觀察，市場上如果出售的人不多，但想在該區域買房的人持續不斷，那在供不應求的情況下房屋價格自然就會有上漲空間。

買房收租考量／成本面

● 自備款、每月房貸支出

如果銀行貸款的成數越高，自備款所需就更少，因此自有資金報酬率（ROE）也會更高，如果銀行的寬限期（只要還利息，不用還本金）越長，對於短期投資的投資者也越有利。因此在挑選銀行時，除了多方比較利率的高低，銀行願意貸款的成數及提供的寬限期長短也要列入考量。

● 裝潢費用

若想要出租的租金高一點，有好看的裝潢肯定會比較吸引租客，不過裝潢費用的高低也會影響報酬率，所以要選擇cp值高的裝潢，花一點錢卻能提高租金。因此在買房後進行室內裝修、傢俱配置、軟裝設計佈置時要跟裝修師傅、設計師多討論達成你的需求。

● 仲介、代書費用

如果買房是找仲介，那買方通常需要支付房屋價金的2％給房仲，未來若要出售房屋也委託仲介則需要支付房屋價金的4%給房仲。

倘若是有找代書協助處理房屋過戶、抵押貸款等相關的事宜，那就還要額外支出一筆代書費用。

● 政府規費及稅捐

房屋買賣時，買方要負擔契稅、印花稅，賣方要負擔土地增值稅、房地合一所得稅，持有期間則有地價稅及房屋稅，也都屬於成本項喔！因此想要買房不如也了解這些稅賦的課徵基準、稅率以及如何節稅。

● 火災險、地震險

買房必須要投保住宅火災及地震基本保險，尤其時有申請房貸時，如果沒有投保基本住宅險，銀行是不會核貸的！但無論有無申請房貸，為了保障銀行也保障自己，記得要把火災險及地震險列入必要費用中！

● 水電瓦斯費、管理費

買房出租的水電、瓦斯、管理費用通常會由租客負擔，但若和租客約定房租含水電瓦斯、管理費用，那這些費用就成了出租房子成本的一部分，租金自然也要反映這些隱藏成本。

當房東的投資報酬率怎麼算？

既然選擇要買房收租，那提前知道自己出租的租金收益率高低，也是非常重要的事前必做功課！筆者透過教大家如何計算租金收益率，不過這屬於簡單概算而已，若想仔細計算可以搜尋「現金流量折現法（ DCF ） 」的應用，如此可以更仔細的計算整體投資的投報率。

學會了評估買房的投資報酬率、租金收益率後，就可以在比較不同房屋時，了解當地的房價及租金水準，評估自身的財務能力，概算成本面的支出，最後也就能自行評估該房屋是否值得投資。

當然，想當包租公、包租婆也不是只有買房、裝潢、出租三步驟要做。擁有被動收入，買賣房地產相較於投資股票，需要投入ㄧ大筆的資金，因此在每個步驟也要備足很多的知識，例如資金要如何規劃、房子挑選、如何議價、租金效益分析、室內裝修、傢俱配置、軟裝設計、未來如何出租管理等，才能讓自己買的安心，並且賺取更高的收益！

當包租公的風險是什麼？

如同前面所述，買房出租的優點，對大多數人來說，就是可以獲得「穩定的租金收入」，以及未來「賣房增值時的價差」，但除了優點外，缺點及風險也要了解，並且防範，畢竟「高報酬、高風險」所以任何投資都要評估風險。

風險1／房價下跌

房價未來會上漲還是下跌，除了房子的區位的好壞外，整體的市場、經濟、政治、政策走向都會影響房價，因此買房也不是只會一直上漲，也要思考房價下跌時的因應策略。

風險2／租客風險

在篩選租客時，房東都會希望租客工作穩定並且愛惜房屋，若不幸遇到總是拖繳房租、破壞房屋裡的設備，或者租客的生活習慣不好，隔壁鄰居可能也會抱怨等，因此在簽租約時也要約定好租客責任，保障自己。另外，房東最怕的就是自己的房屋變成凶宅，房東也可以考慮「凶宅保險」保障自己。

風險3／招租空置期

想要買房出租，要了解房屋座落市場的空置率，如果空置率很高，就不好租出去，租出去的價格也不好，因此在計算收入時要扣掉空置期間的損失，以免高估了報酬率。

我適不適合當房東？房東自我檢核表！

想當房東的你，了解如何計算報酬率及買房出租的優缺點後，再根據下表檢視自己是否適合當房東！

評分標準如下，經過自我檢核給出1至5分：

1分：完全不了解如何準備

2分：不是很了解內容

3分：知道概念但不確定如何實踐

4分：大概知道整體的概念及實踐方式

5分：概念、實踐方式都清楚了解且已有親身實踐經歷

【買房】

問題1／我了解房屋座落區域狀況（生活機能、交通）

問題2／我了解房屋座落區域的房價、租金水準、空置率、未來發展

問題3／我了解房屋的屋況（屋齡、公設比等）

問題4／我了解自身財務狀況、還款能力

問題5／我了解不同銀行的貸款利率、額度、寬限期差異

問題6／我了解買房後會產生哪些成本

問題7／我會計算買房出租後的投報率，並且與其他投資產品做比較

問題8／我了解買房租出租有哪些風險，並加以防範

問題9／我了解如何跟房仲議價

問題10／我了解代書的功能，以及需要負擔的費用

【裝潢】

問題1／我了解隔套出租相關法律規範

問題2／我了解裝潢、傢俱配置、軟裝設計的相關內容

【出租】

問題1／我了解有哪些出租的方式（自己租、包租代管）

問題2／我了解租賃契約要如何簽訂

問題3／我了解如何訂定租金

問題4／我了解如何篩選房客

問題5／我了解遇到租屋糾紛如何處理

問題6／我了解未來出租後如何管理

【出售】

問題1／我了解出售房屋有哪些管道

問題2／我了解出售房屋要負擔哪些稅賦

以上20個項目，如果「每個細項至少都有3分、總分60分及格」的話，代表你有成為包租公、包租婆的潛力，而且你已經初步做好買房收租的心理準備了！

最後，期許大家都能成為一位「創造價值」的投資客，提供安全、舒適的租賃空間，創造良好的租屋環境，創造雙贏的局面，而非只是一昧「追求利益」的投機客喔！

本文授權轉載自「房感知識庫」

買房自住兼投資怎麼考量？當房東要從何開始？包租公優缺點？當房東事前準備看這裡！

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