徐佳馨問道，一般人買房子，就是跟房仲打交道，但要申請貸款時，應該如何與銀行交手，把自己的申貸條件做到最好呢？

邱愛莉表示，我們之所以可以申請到高額房貸，關鍵就在於有房地產作為抵押品。對銀行來說，最重要的就是確保申貸人能夠按時繳款，房屋只是貸款人無法清償時的最後一道防線，並非銀行真正索要的標的。因此，銀行審核貸款不外乎就是兩大條件：一個是人的條件，也就是償債能力；另一個是物件的條件，也就是擔保價值。那麼，我們如何讓銀行相信自己還得起貸款呢？

首先，你的收入如何？是否穩定？有沒有理財儲蓄的習慣？如果你是受薪上班族，舉證匯款明細並非難事，但若是自行開業或收現金的工作者，最好能夠固定將收入存入帳戶，這樣才有明確的紀錄便於申貸。另外，銀行在照會時，除了會確認申貸人服務單位的資本額與其薪資是否合理，通常也會打電話到申貸人填寫的工作場所，確認本人真的在此上班。

有些銀行在審核貸款時，會把申貸人的年齡納入考慮，年齡加上貸款年限最好不要超過75。如果你現在55歲，要去申請20年貸款，應該還是可行。如果年齡偏大，銀行可能就會要求提供另一位年紀較輕的保證人，以確保債務能夠清償。此外，有些銀行對於申貸人的職業和所屬產業有特別偏好，如「師」字輩的會計師、律師，或是在外商工作者，申請前可多方打聽。

有關財力證明，有些人現金不多，但有不少錢都放在投資股票與基金，這樣也可以嗎？邱愛莉表示，儘管股票與基金的現值會浮動，可能不似存款能夠認列那麼高，但如果你能明確舉證，對申貸還是有加分。

除了穩定的收入與積蓄，有些銀行也很重視個人的信用積分和資產部位。與其去追求信用評分滿分800，更要避免信用不良的情況，比方說，款項未繳、用過循環信用，好幾個月只繳最低應繳等，這些狀況都會讓銀行認定，你已經過度消費，怎麼還能把房貸借給你？因此，維持良好的信用紀錄真的非常重要。

至於申請貸款時，是否最好找薪轉銀行辦理？邱愛莉建議，除了要看銀行目前的水位狀況，也要看看每間銀行的地板利率。如果薪轉銀行的水位將滿，或是地板利率比較缺乏競爭力，不妨換間銀行多比較。而且，由於銀行水位和利率都是變動的，大家不必太早急著做功課。

如果你是人生第一次買房，面對現在銀行撥款的額度和速度，事前可以做好哪些準備呢？邱愛莉建議，第一，爭取在房屋合約上延後交屋日，這樣時間可以寬裕一點；第二，在合約上載明但書，如果非個人因素而導致款項無法如期到位，可否雙方和平分手，不以違約處理。

在買房之後，許多人可能已經財力吃緊，邱愛莉建議，如果本身有理財投資經驗、有熟悉的工具，又有好的紀律，可以考慮選擇理財型房貸，貸款期間就儘量只繳利息，把預期還款的本金拿去投資，但是，如果本身不熟悉理財工具、或是身上有錢都會花光，最好選擇本息一併償還。