名家專欄/21世紀以來最嚴重的打房措施?徐佳馨分析央行打房七次選擇性信用管制都做了啥?

image source:示意圖/pexels

文/徐佳馨

央行在9月19日召開第三季理監事會,會中宣布了21世紀以來最嚴重的打房措施,為進一步強化管理銀行信用資源,抑制房市投機與囤房行為,並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款,茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自本年9月20日起實施。主要修正重點如下:

1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。

2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。

3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。

4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

比外界預料得更加嚴苛,同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義,在此規範下,換屋、多房、建商全都無一倖免,近期交屋的民眾恐將無法順利交屋,同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗,價格預估也會出現修正。此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招,成屋市場作為海嘯第一排,受創最深,預售市場交屋將被打亂,同時也會直接衝擊現在銷售中的預售案。加上明年開始的大交屋潮,市場恐怕得經歷一番腥風血雨。

「選擇性信用管制 」是什麼?

根據現行「中央銀行法」與「銀行法」的規定,央行可以對金融機構的某些業務採取一定程度的限縮,以達到控制資金的流向與流量的目標。管制並不限於不動產,也可以針對消費者、直接信用管制或貸放比率等等。換言之,就是可以從地點、對象緊縮,只要央行認為有必要,就可以彈性實施。

過去的選擇性信用管制做了哪些事?

在2016年房地合一上路之後,市場雖經過一番盤整,但在2020年又熱起來,致使央行執行了六波選擇性信用管制,其內容如下:

第六波選擇性信用管制時間:2024/06

自然人購置第二屋貸款限制

自然人在特定地區(台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市)購買第二戶房屋時,最高貸款成數為6成

第五波選擇性性用管制時間:2023/06

自然人購置第二屋貸款限制

自然人在特定地區(台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市)購買第二戶時,最高貸款成數僅 7 成

換屋族配套措施

名下已有 1 戶房貸,主張其因有實際換屋需求,擬申辦特定地區第 2 戶購屋貸款的自然人,只要和銀行切結「一年內出售老屋(需完成移轉登記&塗銷第 1 戶抵押權)」,新屋便可排除 7 成貸款成數限制!

若違反切結事項,將被立即收回貸款成數差額,且追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息、加收以轉貸等方式規避切結事項等罰則。

第四波選擇性性用管制時間:2022/12

自然人購置高價住宅貸款限制:最高貸款成數由降至 4 成

自然人購屋貸款限制:第 3 戶以上最高貸款成數由 5.5 成降至 4 成

建商餘屋貸款限制:最高貸款成數由 5 成降至 4 成

工業區閒置土地抵押貸款限制:最高貸款成數由 5 成降至 4 成

購地貸款限制:最高貸款成數由 6 成降至 5 成,保留 1 成動工款,且借款人需切結在一定期間內動工興建「除有不可歸責借款人因素外,最長以 18 個月為原則」。

第三波選擇性性用管制時間:2022/9

自然人購置住宅貸款限制:特定地區第 2 戶購屋貸款不得有寬限期(特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市)

工業區閒置土地抵押貸款限制:

最高貸款成數由 5.5 成降至 5 成

購地貸款限制:最高貸款成數由 6.5 成降至為 6 成

第二波選擇性性用管制時間:2021/3

公司法人購置住宅貸款限制:最高貸款成數一律降低為 4 成

自然人購置住宅貸款限制:第 3 戶最高成數,由 6 成降至 5.5 成;第 4 戶以上購屋貸款最高成數由 6 成降至 5 成;

自然人購置高價住宅貸款:最高貸款成數由 6 成降至 5.5 成;第 4 戶貸款最高成數由 6 成降至 4 成

工業區閒置土地抵押貸款限制:最高貸款成數 5.5 成

第一波選擇性性用管制時間:2020/12

公司法人購置住宅貸款限制:第1戶最高貸款成數 6 成;第 2 戶以上最高貸款成數 5 成,皆無寬限期

自然人購置住宅貸款限制:第3戶以上最高貸款成數 6 成,無寬限期

購地貸款應檢附具體興建計畫,最高貸款成數 6.5 成,並保留其中 1 成待動工興建後始得撥貸

建商餘屋貸款限制:最高貸款成數 5 成

而在2010年到2016年間,央行分別在2010年6月執行北市和新北10行政區第二間房貸款成數最多七成;2010年12月增加緊縮第二屋貸款至多60%,並加入新北三峽、林口、淡水三區,同時要求建商購買土地、建物貸款成數不得超過6成,2012年6月將雙北市8000萬以上、其他地區5000萬以上高級住宅之貸款限制為60%,而在過熱的2014年又加碼把新北納入四區、桃園的三市一鄉納入第二間房貸款只有六成的限制,同時針對兩戶以上購買第三戶住宅之貸款僅限50%,另對於北市7000萬以上、新北6000萬以上,其他地區4000萬以上豪宅、公司法人貸款限縮為五成,直到2016年3月因市況太差,解除豪宅之外的所有選擇性信用管制。

從這些軌跡來看,央行操作選擇性信用管制相當謹慎,且都是針對多戶族群,自用型的首購買方,真的不用太過擔心。

【以上言論,不代表《房產溫度計》立場】

房市影音