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文／陳之玥

銀行不動產放款逼近3成警戒線，不動產放款總量也達37.4％要摸到歷史新高紀錄，引發一波銀行限貸風暴，在政府及公股銀行出面定調，將針對首購族、自住客及已對保客戶優先放貸，不過將更嚴格審核房貸申請。因此，這些族群也不能掉以輕心，特別是在房價上漲期間，申辦房貸有一風險較不容易被注意到，也就是銀行估價跟不上房價漲幅，若生不出房貸差額，恐得面臨解約賠償窘境。

一原則是，銀行放貸依據是經過專業評估過的房屋價值，而非消費者購買的房屋價格。舉例來說，我們以總價1000萬元向屋主購買一間房屋，預期可以貸款八成共800萬元，只需自備200萬元即可，孰料銀行評估房屋價值只有800萬元，同樣放貸八成，只能取得640萬元貸款金額，自備款一下子變成360萬元，暴增了160萬元。

大數據關鍵字：買方交屋怕限貸導致違約

我們採訪到估價師丁玟甄，由她來為大家解說房屋估價的依據與原則。

案例》

估價準則第一條，就是尋找樓層、屋齡、面向、採光等條件都盡量類似的案例，最好是同社區案例的三租或三售案例，三售指的是實價登錄上的三筆買賣行情，三租則是以三個租金案例來回推合理房價。

短期交易》

丁玟甄表示，如果屋主是在購買房屋後，半年內又出售給下一手，就屬於短期交易，此時就屬於同社區同案件，成交價格若是落差太大，除非市場上短期內有重大異動，否則估價時很難不參考上一手的成交價格。 

價格調整》

估價師在評估一個物件價格時，會盡量以案例作為參考，但丁玟甄也表示，當市場有變動時，估價師也不能死守案例價格，會依照市場實際情況，參考風向、買氣等要素，以案例實價登錄為基礎進行些微調整。買賣房屋時，申貸的若是交易物件所屬的在地銀行，有機會因為更熟悉在地市況，願意酌情增加估價金額。

不過，她也指出，估價技術規則有規定，估價時案例的價格日期、區域因素、個別因素總調整率不能超過30％，超過30％會視為差異過大，要選擇更適合的案例作為參考。言下之意，除非能夠找到和買賣價格近似的案例，否則縱使估價師願意調整價格，幅度也不能太大。

「譬如說，上個月隔壁A社區成交單價40萬元，現在我買B社區，成交單價落在45萬元，單價一個月多5萬元，等於漲幅達10％，我們也會參考信義房價指數、國泰房價指數等資訊的房價漲幅數字，就會得知如果是一年漲幅10％還算合理，一個月幾乎不可能。」丁玟甄說。

裝潢值錢否》

事實上，當我們向銀行申請房貸時，都會有估價人員實地到社區走訪，觀察社區的外觀及管理品質，不一定會進到房屋內部，不過，丁玟甄說，房屋的裝潢老實說參考價值不高，除了有折舊問題之外，風格也是每個人喜好不同，下一任屋主甚至可能得花錢拆除，很難反映在估價裡。

樓層、車位差距》

一般在估價時，高樓層確實估價會比低樓層高，座向也會有些微影響，而兩面採光又優於單面採光，至於有沒有車位不會明顯影響房屋估價，「雖然購屋時，銷售人員都會強調一定要買車位，但對於估價來說，還是要評估物件所在區域及持有人可能的使用型態來評估，舉例一般住宅有無車位影響不大，但豪宅沒車位就是致命傷。」她說明。

民眾未來在買房時，建議在簽約前可請房仲、代書協助先跟銀行進行估價，或是自行聯絡銀行房貸部門，請銀行先替自己初估房屋價格，避免未來申辦房貸同時遇到限貸及房屋估值不足的窘境。

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2023年09月10日至2024年09月08日。

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