限貸令之亂/政府出手 首購族、自住客免驚? 辦房貸你沒注意的大魔王揭密

image source: pexels

文/陳之玥

銀行不動產放款逼近3成警戒線,不動產放款總量也達37.4%要摸到歷史新高紀錄,引發一波銀行限貸風暴,在政府及公股銀行出面定調,將針對首購族、自住客及已對保客戶優先放貸,不過將更嚴格審核房貸申請。因此,這些族群也不能掉以輕心,特別是在房價上漲期間,申辦房貸有一風險較不容易被注意到,也就是銀行估價跟不上房價漲幅,若生不出房貸差額,恐得面臨解約賠償窘境。

一原則是,銀行放貸依據是經過專業評估過的房屋價值,而非消費者購買的房屋價格。舉例來說,我們以總價1000萬元向屋主購買一間房屋,預期可以貸款八成共800萬元,只需自備200萬元即可,孰料銀行評估房屋價值只有800萬元,同樣放貸八成,只能取得640萬元貸款金額,自備款一下子變成360萬元,暴增了160萬元。

大數據關鍵字:買方交屋怕限貸導致違約

根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近一年(2023/9/10~2024/9/8)討論「估價」,不少網友關注成數、自備款、新青安、寬限期、違約等熱門關鍵字,顯示成數與自備款,都是網友在討論估價時的重點,網友表示「買賣一直在創價,多備點現金比較實在。」、「銀行估都是用附近的實價登錄做參考,但是近兩年房價漲太多,鑑價會跟成交價落差很大。」

我們採訪到估價師丁玟甄,由她來為大家解說房屋估價的依據與原則。

案例》

估價準則第一條,就是尋找樓層、屋齡、面向、採光等條件都盡量類似的案例,最好是同社區案例的三租或三售案例,三售指的是實價登錄上的三筆買賣行情,三租則是以三個租金案例來回推合理房價。

短期交易》

丁玟甄表示,如果屋主是在購買房屋後,半年內又出售給下一手,就屬於短期交易,此時就屬於同社區同案件,成交價格若是落差太大,除非市場上短期內有重大異動,否則估價時很難不參考上一手的成交價格。 

價格調整》

估價師在評估一個物件價格時,會盡量以案例作為參考,但丁玟甄也表示,當市場有變動時,估價師也不能死守案例價格,會依照市場實際情況,參考風向、買氣等要素,以案例實價登錄為基礎進行些微調整。買賣房屋時,申貸的若是交易物件所屬的在地銀行,有機會因為更熟悉在地市況,願意酌情增加估價金額。

不過,她也指出,估價技術規則有規定,估價時案例的價格日期、區域因素、個別因素總調整率不能超過30%,超過30%會視為差異過大,要選擇更適合的案例作為參考。言下之意,除非能夠找到和買賣價格近似的案例,否則縱使估價師願意調整價格,幅度也不能太大。

「譬如說,上個月隔壁A社區成交單價40萬元,現在我買B社區,成交單價落在45萬元,單價一個月多5萬元,等於漲幅達10%,我們也會參考信義房價指數、國泰房價指數等資訊的房價漲幅數字,就會得知如果是一年漲幅10%還算合理,一個月幾乎不可能。」丁玟甄說。

裝潢值錢否》

事實上,當我們向銀行申請房貸時,都會有估價人員實地到社區走訪,觀察社區的外觀及管理品質,不一定會進到房屋內部,不過,丁玟甄說,房屋的裝潢老實說參考價值不高,除了有折舊問題之外,風格也是每個人喜好不同,下一任屋主甚至可能得花錢拆除,很難反映在估價裡。

樓層、車位差距》

一般在估價時,高樓層確實估價會比低樓層高,座向也會有些微影響,而兩面採光又優於單面採光,至於有沒有車位不會明顯影響房屋估價,「雖然購屋時,銷售人員都會強調一定要買車位,但對於估價來說,還是要評估物件所在區域及持有人可能的使用型態來評估,舉例一般住宅有無車位影響不大,但豪宅沒車位就是致命傷。」她說明。

民眾未來在買房時,建議在簽約前可請房仲、代書協助先跟銀行進行估價,或是自行聯絡銀行房貸部門,請銀行先替自己初估房屋價格,避免未來申辦房貸同時遇到限貸及房屋估值不足的窘境。

分析說明

分析區間:本文分析時間範圍為20230910日至20240908日。

資料來源:

《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統。

研究方法:

《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統係擁有巨量資料,以人工智慧作為語意分析之工具,每月處理1500億以上中文資料的網路社群大數據資料庫,其內容涵蓋Facebook、YouTube、Instagram、Threads、TikTok、新聞媒體、討論區、部落格等網站。針對討論『估價』相關文本進行分析,調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。

*註1 熱門關鍵字:透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統,萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞;次數越多,字詞越大;可用來釐清核心議題與重點人事物。

房市影音