奇怪知識／為什麼出售「繼承房產」還要支付高額稅金？
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文／李易云
住商企研室執行總監徐佳馨分享一個實際案例。有位林先生在111年1月以3000萬買下一棟房子，沒有貸款，但不到6個月就過世了，後來由成年分居的兒子小林直接繼承，並向國稅局申報遺產稅。由於該房屋的「公告土地現值」與「房屋評定現值」合計只有600萬，且根據財政部公告規定，111年之遺產稅免稅額為1333萬元，故核定小林免繳納遺產稅。
繼承3個月後，小林臨時急需一筆現金周轉，且考量市場行情並無太大變化，於是把繼承而得的房屋同樣以3000萬元轉賣給隔壁鄰居。不久小林卻接到國稅局通知，要求他申報該筆財產交易所得，且因他持有期間不到一年，交易獲利達2400萬，所以要繳納超過1000萬元的財產交易所得稅。
小林這下子傻眼了，父親當年以3000萬元購得，他同樣以3000萬元出售，哪裡有獲利2400萬元？這應該是國稅局弄錯了吧？
繼承人未必獲利 是雙方計算成本與所得基礎不同所致
事實上，造成這種現象的主因，並非是繼承人真有獲利，而是雙方計算成本與所得的基礎不同所致。
根據《所得稅法》第14-4條規定，個人房屋、土地交易所得或損失之計算，如是繼承取得者，是以交易時的成交價，扣除繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，以及因取得、改良及移轉而支付之費用，始為所得額。由於小林是繼承取得，且該房屋當時的「公告土地現值」與「房屋評定現值」共計為600萬，現在又以3000萬出售，所以國稅局認定小林售屋賺得2400萬元。
而且要特別留意的是，105年房地合一稅上路，根據新制，只要是105年以後取得之房地，出售時均適用本稅制，且對於短期套利者均課徵重稅，即持有時間在2年以內者，適用稅率為45%；超過2年未逾5年者，稅率35%；超過5年未逾10年者，稅率20%，超過10年者稅率15%。
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為免繼承資產僅成紙上富貴 繼承前務必妥善規劃試算
綜合上述可知，雖然繼承所得的房屋成本「房屋評定現值」與「公告土地現值」可依消費者物價指數調整，但與當時購入的價格勢必有相當大的差距，如果子女在繼承後又在短期內出售，偏低的成本認定與短期持有的高稅率，無疑將成為沉重負擔。
那有節稅解套的辦法嗎？有的。
徐佳馨建議，繼承房地後長期持有，等到稅率降至20%再出售；或是依規定申請重購自住退（抵）稅優惠；或是設法符合嚴格的自用條款規定，即將本人、配偶或未成年子女戶籍遷入，並實際居住連續滿6年，且無供出租或營業使用，待出售時，即可適用稅率10%和自住房400萬免稅額。如果不想繼承資產遭到巨額稅金瓜分，繼承前務必要妥善規劃試算。
