自用住宅滿6年就能享400萬免稅？留心稅法規定避免錯判
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文／戴婧雯
五月報稅季開跑，各位納稅人都準備好申報資料了嗎？如果你近期買了房，千萬別忘了可以享有400萬元的房地合一免稅額。其中值得注意的是，今年成年門檻調降至18歲，在符合免稅額的三項條件中就有兩項和未成年子女有關；因此財政部高雄國稅局提醒民眾，務必確實檢查自己的申報資格，不小心漏報稅就要被罰款啦！
400萬元免稅額三要件一次看 未成年年齡下修至18歲
房地合一稅2.0於110年7月1日正式上路，屋子持有未滿5年就轉售要被課35至45％的重稅，超過10年也要被課15％的稅。部分民眾誤以為只要自住滿6年，即可享有400萬元免稅額以及10％優惠稅率，但實際上依據所得稅法，個人交易房屋土地需同時符合「三要件」，才適用400萬房地合一免稅額：
(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
(二)交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
財政部高雄國稅局提醒，若同時符合三要件，可免納所得稅，而超過400萬元者，超過部分需按稅率10%計算應納稅額。此外，從112年起民法的成年年齡已從20歲下修至18歲，意指未滿18歲才算「未成年子女」，若設籍子女年齡為18、19、20歲，都不適用此400萬房地合一免稅額。
課稅所得、應納稅額怎麼算？持有期間的規定稅率是關鍵
該局說明，若未能符合上述條件，適用稅率則是按照持有期間規定的稅率計算應納稅額。舉例來說，李先生在106年2月1日以1200萬元購入屋子，並支付契稅等必要費用20萬元，由李先生及21歲女兒設籍居住；108年10月1日李先生因故搬至他處並將戶籍遷出，僅剩女兒設籍居住，之後在112年6月15日以1800萬元將該屋出售，出售移轉費用30萬元，土地漲價總數額50萬元。
李先生雖持有A屋超過6年，且女兒有設籍居住，但他本人未設籍並居住連續滿6年（106年2月1日至108年9月30日，僅2年8個月），而女兒為「已成年子女」，不符合前述自住房地租稅優惠條件之適用主體，故房地合一稅應納稅額計算如下：
課稅所得＝成交價額1,800萬元－可減除成本1,220萬元－出售移轉費用30萬元－土地漲價總數額50萬＝500萬元
應納稅額＝500萬元ｘ稅率20％（持有期間超過5年未逾10年）＝100萬元
總結，個人自住房地租稅優惠400萬元免稅額的適用，須本人或其配偶、未成年子女在交易該房地前設戶籍並實際居住連續滿6年，如僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋，尚不符合上述條件，無法適用自住房地租稅優惠。
民眾如有相關法令適用疑義，可撥打免付費服務電話0800-000-321洽詢，也可至該局網站，利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。
