文／房感HouseFeel

你是否曾經在看到房地產廣告時，對於充滿專業術語的文字敘述感到困惑？你是否曾經在考慮購買房子時，找不到最佳下手時機？其實只要依照潛銷期、公開期、強銷期、完銷期四個階段分析「 房地產銷售 」的流程，就能輕鬆掌握房地產銷售程序！不論你是一位有經驗的投資者，還是一位剛踏入房地產市場的新手小白，一起進來一探究竟吧！

房地產銷售階段是什麼？

建商在推出房地產銷售案時，為了充分掌握市場資訊，以了解消費者的需求，建商會為建案設計出最適合的銷售方案，並會將房地產銷售期間分為四個階段：潛銷期、公開期、強銷期、完銷期。筆者認為，這樣的區分方式可以達到以下三種目的：

1. 風險管理：
   房地產開發是一個長期且複雜的過程，涉及到大量的資金投入和風險。分階段銷售可以讓建商在不同階段評估市場反應，並根據市場變化調整銷售策略，從而降低風險。

2. 資金調度：
   在房地產開發過程中，建商需要大量的資金來支付土地成本、建設成本和銷售成本。分階段銷售能夠協助建商在不同階段獲取資金回流，有效改善現金流狀況，進而確保項目順利進行。

3. 市場策略：
   建商透過與潛在買家的接觸，進而了解市場需求，並根據這些需求調整產品設計和定價策略。透過這種市場導向的方式，確保能夠有效地吸引買家，以提高產品的知名度並增加銷售量。

房地產銷售（一）：潛銷期

根據「 公寓大廈管理條例第58條 」規定，建商在規劃新建案時，如果沒有取得建造執照，就不能辦理銷售。因此，「 潛銷期 」指的就是從建商開始規劃新建案，到申請、取得建造執照之間的這段時間。

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由於潛銷期還不能合法公開銷售，通常建商、地主或其他相關人士，會優先挑選想要的樓層或屋型。潛銷期的房價通常相對較低，但因為無法參觀實體屋況等因素，導致潛銷期購屋風險較高。因此，建商會利用潛銷期觀察市場行情，了解消費者需求，並策劃未來銷售時採用的廣告方式。

雖然在潛銷期不能銷售房屋，但有些建商會銷售「未來房屋的購買權」，也就是將購屋預約單賣給消費者，在市場上俗稱「紅單」。不過要注意的是，紅單的讓與、轉售都有嚴格的限制，如果違反規定的話，可能會面臨高額罰鍰！

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房地產銷售（二）：公開期

在取得建造執照後，建商就可以合法興建房屋，可能也已經蓋好接待中心，準備開始銷售預售屋了！因此，「公開期」指的就是建案取得建造執照之後的這段期間，在此階段，銷售團隊會開始公開展示產品，並接受客戶的預約看房。

相較於潛銷期的高風險，此時建案的格局圖、平面圖、建材用料等資訊都已經確定，購屋風險較低。在公開期，建商也可以同步觀察消費者對新建案的接受度，同時調整銷售策略，找到最符合市場需求的推廣模式。

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房地產銷售（三）：強銷期

在「 強銷期 」時，建商的銷售策略已經大致底定，這是銷售過程中最關鍵的階段，銷售團隊會積極推廣產品，並開始加強廣告力度，嘗試將潛在客戶轉化為實際買家，以求盡快將商品配對到適合的消費者。

房地產銷售（四）：完銷期

建商在興建房屋時，會將一定比例的成本，以貸款的方式支付。等房屋銷售的利潤達到一定額度，並足以支付貸款後，就開始進入「 完銷期 」。這段期間由於時間壓力較小，建商也會觀察總體市場情況，決定要積極銷售房屋，還是將剩餘房屋留到未來市場高峰時，再拿出來銷售。

通常在此階段，大部分的房屋已經銷售出去，開始有住戶入住，銷售團隊會專注於銷售剩餘房屋，並完成後續的售後服務。消費者在購屋時，也能實際參觀想要的房型。

房地產銷售重要名詞統整！

經過前面詳細的解說，相信你對於房地產銷售的流程與架構，應該有了更深入的理解！筆者也在這裡幫大家整理許多房地產銷售常見的名詞。比如成屋、預售屋要怎麼區分？主建物、附屬建物、公設比又是什麼？如果你也曾經對房地產銷售廣告上的專有名詞感到困惑，一定要接著看下去！

成屋：建造完成，已領取使用執照的房屋。

預售屋：還沒建造完成，但已領取建造執照的房屋。

紅單：以「購屋預約單」將未來購買預售屋的權利賣給消費者。

推案量（推案）：建商推出的新房屋總量，包含成屋、預售屋。

主建物：客廳、餐廳、臥室等，就是房屋的室內面積。

附屬建物：陽台、露台、雨遮等，連接主建物的部分。

專有部分：包含主建物和附屬建物，住戶獨立使用的空間。

共有部分：樓梯間、大廳等，住戶可以共同使用的空間。

總銷售面積（總銷）：包含專有部分和共有部分，登記在「建物謄本」上的面積。

公設比：共有部分面積佔總銷售面積的比例。

房地產銷售要注意這些事！

以上詞彙在房地產銷售廣告、文宣，甚至房地產銷售契約中都很常見，我們只要將這些概念，與前面介紹的房地產銷售四階段結合，就能發現建商在潛銷期銷售的是「紅單」，公開期、強銷期建商銷售的多為「預售屋」，至於完銷期則是以「成屋」為主。由於潛銷期房屋的「主建物」、「附屬建物」面積，甚至「公設比」都還沒確定，所以在潛銷期購屋時，一定要記下建商說明的各項資訊，才能充分保障自己的權益！由此可知，理解並掌握這些房地產銷售名詞真的很重要，希望這些知識能夠幫助讀者們在房地產市場中做出明智的決策！

本文授權轉載自「房感HouseFeel」
房地產銷售有分階段？完銷不等於賣完了？房地產銷售名詞介紹！

【參考資料】全國法規資料庫

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