虛坪改革來了！解決公設比及停車場問題 房產專家擔憂了？
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文／戴婧雯
虛坪改革在即，公設比和停車場糾紛終於能被解決了嗎？內政部長林右昌昨(2月29日）簡報「虛坪改革草案」，提出兩大規劃：一、將法定停車位改為「專有部分」並持有「獨立產權」；二、調整公設比標準，一般電梯將劃分入免計容積，望可降低公設5％至10％。虛坪改革草案引起多方網友熱議，房產專家們甚至直言「民眾不用太期待」，並提出可能會有「極端狀況」。
法定停車位變專有 一般電梯變免計容積
林右昌29日在新春媒體茶敘上簡報說明虛坪改革的兩大方向：
1、法定停車空間改為專有部分：目前法定停車位被列為「共有部分」，大部分車道也以公設方式登記，由所有購屋人共同承擔；意指沒買車位的住戶需負擔車道公設，而買車位的住戶還要再負擔一次車道公設。因此內政部規劃將法定停車位改為「專有部分」並持有獨立狀權，明確區分停車空間與居住公設，讓停車空間的費用負擔更加公平合理，預計透過修正「公寓大廈管理條例」來達成。不過，為了保護居住安全和避免產權混亂，林右昌強調持有獨立狀權的法定停車位仍維持限制於社區內所有權人內移轉，不得轉售給社區外的人士
2、調整容積計算，降低公設比：現有的免計容積空間面臨非必要的公共設施和虛坪灌水問題，市面上充斥高公設比產品，民眾根本沒有其他選擇。因此內政部期許透過改革方案，將現行應計容積內的「一般電梯」劃分到「免計容積」，並增訂管委會設置面積的合理標準及上下限規定，調整實坪及虛坪面積，進而降低公設比。
林右昌表示，依照目前規劃方案，公設比將可有效降低5％至10％，未來一般住宅也將會有25％至30％公設的房型進入市場。有關業界提出的「建築面積及現有免計容積是否會減少」的顧慮，林右昌回應「沒有這個問題」，並保證內政部將會在現有共識基礎上，進一步與各中央地方主管機關、社會大眾、不動產建築業界及消費者保護團體等溝通相關細節，以期符合民眾對降低公設比的期待。
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停車位問題吵不停 房產達人也擔心有極端狀況
虛坪改革草案曝光，激起PTT網友討論。對於法定停車位劃入「專有部分」的提議，部分網友持贊成態度，並認為持有獨立產權的停車位未來可提高不少交易價值；但更多網友堅持反對態度，認為依然會有車位轉賣給非住戶的風險存在，也提出地下停車場的使用疑慮：「全部獨立權狀好像擋不了賣非住戶，感覺很麻煩」、「（停車位）變住戶專有這樣管委會還能管亂擺放物品的人嗎？」、「那B1機車位跟垃圾回收場怎麼算？沒購買地下室產權的不准下去B1倒垃圾？」
馨傳不動產智庫執行長何世昌也在粉專發文，認為地下室車位劃入專有部分可能會帶來極端狀況：「那就是大部分地下室車位被非社區的外人買走，然後持有車位的外人禁止住戶進入地下室，而社區住戶也禁止外人出入社區，兩邊互開大絕，看誰會先認輸」。不僅如此，何世昌還指出自己的不解之處：「現有的法定車位在民法規定下已沒有土地持分，那改革草案下劃入專有部分的法定車位是否會有土地持分呢？」，疑惑表示若專有部分的車位與共有部分的車位都無土地持分，那擁有獨立狀權的「專有部分車位」究竟在買賣什麼。
公設比降單價會順勢漲？信義房屋提醒民眾「別期望太高」
此外，有另一派網友也主張虛坪改革不僅沒好處，甚至可能又會影響房價飆漲：「公設比越高單價能越低，現在公設比調低，單價順勢調漲根本是勢在必行」、「所以降公設比房價會變比較低？還是就跟雨遮一樣，調不調根本沒差」、「電梯公設也是成本，就算不計容積，成本也只會灌到計價坪數裡，其實都一樣」。對於建案成本與房價問題，信義房屋專案經理曾敬德也指出「買房還是看總價」，儘管帳面上的公設比減少，但必要的建造成本依然不變，可能變相反映在每坪單價上，因此提醒民眾「不用對降價抱有太大期待」。
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