2023/09/09

仲介、代銷、屋主自售差在哪？買房子該找誰？

image source：pexels

文／房感HouseFeel

當你想要買房時，總是會看到「代銷」、「房仲」、「屋主」在銷售的建案，那找誰買房有什麼差別呢？又該找誰買比較有保障？相信買房對每個人來說都是一生中的大事，可千萬不能馬虎。

了解不動產行業內的名詞才能針對自己的需求挑選並保障個人權益，今天房感就一次跟大家解釋清楚，究竟找這些人買房會有什麼不同的影響以及相關的注意事項吧！

房仲是什麼？

「房仲」，又可稱為「房屋仲介」，其中依照年資多寡可分為「不動產經紀人」、「不動產營業員」。在一筆房屋交易中扮演屋主與購屋者的溝通橋樑，媒合雙方的需求、促成交易，並且在交易完成後從中賺取仲介費。

不動產經紀人、不動產營業員是什麼？

「不動產營業員」是指協助不動產經紀人處理仲介行政業務，或從事代銷業務的人員。如果想取得不動產營業員執照，需要參加由政府認可的機構所提供的課程，並於課後考試達到及格分數即可向內政部登錄取得證書。

而若想成為一位「不動產經紀人」，則需要通過考選部所舉辦的不動產經紀人考試，並且至少具備一年以上的不動產營業員經驗才有資格領取證照。簡單來說，你去參加不動產經紀人考試並且合格之後，你只能先當「不動產營業員」，但當你執業滿一年以上，就可以去申請「不動產經紀人」的執照囉；不過這邊要特別提醒大家，如果你只考不動產營業員的考試，那你執業再久都無法直接轉為不動產經紀人，而是必須再去考不動產經紀人的考試才可以！

平常在路上常看到的「 XX 不動產」、「XX 房屋」即為房仲業務的代表。以下為台灣常見房仲業者：

image source：房感HouseFeel

房仲的工作內容？

房仲的工作簡單來說就是扮演買賣雙方的橋樑，讓不動產交易順利完成，所以房仲必須兼顧好買方跟賣方的要求，必且設法消除雙方在價格上的歧見。當然其中可能衍伸出一些房仲到底是站在買方還是賣方立場來思考的利害關係問題，下方延伸閱讀文章有針對房仲、買方、買方間的愛恨情仇進行更詳細的說明，這邊我們就不另外多做討論。

依照房仲的銷售流程，可以將房仲的工作內容區分為由「買方」或「屋主（賣方）」啟動：

如果是買方先來找房仲：

針對買方所提出的需求，例如：預算、希望地段、停車位有無…等，房仲就會根據這些需求去尋找合適的物件，並帶買方參觀物件（也就是所謂的「帶看」）。

如果是賣方先來找房仲：

針對賣方所帶來的物件，房仲會先確認物件的狀況、品質，以及賣方的底價，並依照這些條件去尋找可能有興趣的買家。

當然實務上比較不會真的有先後順序差異，畢竟房仲手上通常都有許多代售物件＆買家名單，所以買家來找房買，房仲都可以很快丟出符合需求的清單，並一間間的帶看；反之，賣方來的話也是如此。進入到價格協商後，買家可透過斡旋金或要約書等方式向賣方傳遞購買意願，由仲介去跟賣方進行議價程序。若買、賣雙方能夠達成共識，即可支付訂金讓仲介與地政士（俗稱為「代書」）一起協助完成最後階段的簽約文書和稅務工作！

總結房仲的工作，對買賣雙方的工作流程簡單的列點分析供讀者參考：

image source：房感HouseFeel

代銷是什麼？

「代銷」，又可稱做「不動產代銷」或「房屋代銷」，是專門做「房地產代理銷售」的公司，也就是說他們主要的工作是代替建設公司進行完整的不動產銷售規劃。與上一段提到的房屋仲介一樣，都是屬於房屋交易中重要的一環，只是在角色分工上，「代銷」幾乎完全扮演「賣方」的角色，而非買賣中間人。

代銷公司會將建設公司的建案進行一次完整的行銷規劃，並將物件銷售給消費者（買方），最後再從中賺取佣金分潤。

資料來源：鉅亨網（住展雜誌統計）

代銷的工作內容？

簡單來說，代銷公司的工作內容就是扮演建設公司的代理銷售員，協助推廣物件給消費者。建商提供產品，代銷則負責銷售，但要完成一次成功的建案銷售並不容易，畢竟新建案通常動輒千萬元！所以好的代銷公司除了要能夠提供很好的一線銷售人員，還必須有敏銳的市場分析與專業的行銷包裝能力，才能得到銷售的機會。得到銷售機會後，在委託期間內還必須對建商設定的底價與消費者最高願意付出價格中取得平衡，全戶售出才算順利完成一次銷案。

完成一次成功的建案銷售，代銷公司須顧及的內容面向可以簡單區分成對建商、對消費者：

image source：房感HouseFeel

代銷的接案類型有哪些？

在了解代銷公司的工作內容後，接下來介紹一下最常見的接案方式，目前業內最常見的接案方式為「包銷」，意思是指從搭建接待中心、樣品屋設計、房屋模型建製及線上線下廣告都由代銷公司一手包辦，包銷的風險最高，同時也是利潤最高的選擇，佣金抽成大約落在 5% 上下；除此之外，代銷也有其他接案方式，如純企劃、包櫃等，因為風險較低，所以佣金抽成也會相對低於包銷。

資料來源：591 房屋交易網，筆者彙整

屋主自售是什麼？

除了上述兩種方式，還有一種不動產銷售方式就是「屋主自售」，屋主自售簡單來說就是屋主沒有透過仲介或是代銷協助，而是由屋主本人進行銷售的模式。

對於想節省仲介費的消費者來說也可以選擇直接與屋主溝通，省去經過中間媒介的過程，也可以省下一筆仲介費；不過要小心的是，由於房地產交易屬於較不透明之交易，因此成交後發現房子已被二貸、三貸的案例不在少數，當一棟房產被二貸或三貸時會出現還款順位靠後、貸款利率較高、資金可用性少、房產拍賣等多項問題，因此如果是對房地產買賣知識沒有這麼熟悉的民眾，建議還是可以找仲介幫忙，或是請信任的代書協助辦理購屋簽約的相關事宜，免得為了省小錢，當了冤大頭。