2023/06/28

房子老舊一定要都市更新嗎？都市更新方式一次看！

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都市更新到底是什麼意思？這幾年很常聽到「都市更新」這個名詞，但是聽到這個詞的人反應非常兩極，有些人大讚是個好政策，但有些人卻把他罵得一文不值，覺得這是建商貪財的手段。不管別人怎麼想，你真的了解都更是什麼？為什麼城市需要要做都市更新呢？如果對它還有點懵懂的話，不妨看看這篇文章吧！

都市更新是什麼？

「市更新」，也有人簡稱「都更」。之所以需要都更，主要有兩個起因（後面會詳細說明）：

1、我們現在所看到的老舊建物都是早期法規不完善情況下興建的，但過去不一定都有做妥善的通盤規劃。

2、建築物年久失修，耐震、防火係數…等都不符合現代法規標準，有安全疑慮。

因此做出部分或整個區域的重新整理、重建，能讓都市的市容更美觀、居住品質更完善。所以也有人稱都市更新為都市改造、都市再開發，或是市區重建。看起來都市更新好像有很多優點，畢竟最終目標都是為了讓人民的生活更便利、更完善。但有時候還是會因為理想與現實的差距而出現不同的聲音，這也是為什麼新聞常常播報有釘子戶不願搬家，甚至發生衝突的原因所在。

都市更新方式

在大家印象中都市更新好像就是全部拆掉重建，其實都更並不等於拆除重建，也有其他方式可以達到都市再生的目的喔！在台灣被稱作都更的三種常見方式為：

1、維護

維護是都市更新中最簡單的做法，不需要大幅度的整建或拆除重建，只需要更新土地使用分區、增設公共設施，讓土地利用和生活環境變得更好即可。

2、整建

如果整個區域規劃並沒有太多要調整的地方，只是建築物老舊或設備不足，那也可以就原有建物做結構補強、拉皮或增加公共設施。

3、重建

假如政府發覺該區域現在的情況時常因動線不佳造成交通堵塞，且區域內的房屋普遍屋齡超過 40 年，幾乎無法靠維護或整建處理時，就會整個打掉重練。這時候原本居住在這邊的住戶將會暫時被安置在別處，等完成都更後再重新規劃土地使用和容積。

都市更新效益？為什麼一定要都更？

前面有稍微提到都市更新的目的何在，這邊再更細的說明各個因素：

1、維護居住安全性

根據內政部截至106年的統計，台灣平均屋齡為27.9年，其中屋齡超過40年的房屋比例佔21% ，其實是相當可觀的數字。老舊的建築物除了居住品質較低弱、無法符合現在都市應有的要求之外，台灣的天然災害非常多，建築物長期因地震或颱風的摧殘，安全係數難免都會降低；再加上過去並沒有消防通道、房屋間隔的概念，多少都會有安全性的疑慮。

2、改善品質與提升機能

無論是維護、整建還是重建，都更最主要的目的都是希望藉由提高建築品質、增加公共設施及搭配大眾運輸路網的規劃，讓人民的生活品質得到改善。

3、立即更新必要

各種重大事變幾乎都屬於此類型，例如地震、火災、颱風、水災、土石流，以及台灣可能較不常見，但國外會有的現象如戰爭、海嘯、颶風、火山爆發等。因天災人禍造成環境嚴重損害，就需要立即商討做都更。

所以說都更大方向就是想要讓都市再生、更完善的規劃跟建立良好的居住體驗。

都更大方向就是想要讓都市再生、更完善的規劃跟建立良好的居住體驗。

都市更新、危老重建比較

危老重建

全名是「都市危險及老舊建築物加速重建」，基本上只要建築物通過所有所有權人的同意（ 100% ），並且通過危老建築評估後就可以施作。除此之外，危老重建還享有多種獎勵，像是容積獎勵、減稅等，跟都市更新比起來，評估方式與流程上都簡化很多，不像都市更新還需要舉辦公聽會或聽證會，因此很難不吸引屋主。

市地重劃

市地重劃比較偏向一般在做都市規劃的內容，也就是把區域內破碎、畸零、不完整的土地全部重新整理，讓它變得方正、土地使用分區明顯、道路和公共設施也規劃得更完善。要說與都市更新最大的不同，市地重劃是針對土地做重整，都更則是針對建築物。

區段徵收

屬於土地徵收的一種，由於政府想要發展新市政、增進社會利益或其他興建目的需要，會規劃徵收某一區域的所有土地。等到建設完成後，該區的土地所有權會重新被分配，除了公共設施由政府直接歸國營以外，原本屬於地主的主地都可以優先買回去使用。因此區段徵收並不等於都市更新，但卻是都市更新會需要的一個手段之一。（至於這樣為了特定開發而進行不成比例的徵收方式究竟是否恰當，也是備受學術界、實務界爭議）