2023/02/11

遲遲等不到政府徵收「公保地」該怎麼辦？6招教你最大化利用

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大家應該都對城市中的公共設施不陌生，那麽你能分清楚「公共設施用地」與「公共設施保留地」這兩者的區別嗎？其實這些被政府規定了特定用途的公共設施保留地（簡稱公保地），竟然還隱藏了這麽多的商機？什麼是公保地？公保地如何解編？如何發現公保地中的潛在商機呢？

本篇文章所討論的「公共設施」是指土地使用上的公共設施，例如：學校、垃圾場這類型的公設，而非住家內部的健身房、游泳池等公設！

公共設施保留地是什麼？

政府在編制都市計畫時，會規劃出用作公共設施的用地。政府將土地預留為公共設施用地之後，應該通過補償等方式進行徵收，以保障人民的財產權。但當進行大規模的都市規劃時，政府預算並沒有辦法一次性進行徵收，因此就產出了「公共設施保留地」這一概念。

公共設施保留地，指的是已經被劃設作公共設施用地，地方政府應該取得，也有權取得，但尚未取得的土地。截至 2014 年，全台灣各縣市有 27,278 公頃的公保地未取得，若按照公告土地現值，金額約值 6 兆元。隨著全台灣都市計畫的推動，越來越多的公保地被預留，也因此形成了政府巨大徵收款的負擔。

公共設施保留地要被徵收嗎？

原則上公保地都要被徵收的！法律規定，如果公保地是私人所有，則政府應該通過鄉、鎮、縣轄市公所徵收、區段徵收、市地重劃的方式取得公保地。

一般徵收公共設施保留地

指的是政府依照法定程式，通過補償取得特定的私有土地。

區段徵收公共設施保留地

指的是對一定區域内的土地進行全部徵收，並重新規劃整理。開發完成後，除了政府直接支配的公共設施用地，部分可用作建築的土地歸地主領回，剩餘土地會被公開標售或標租後，用以支付開發的費用。

市地重劃公共設施保留地

指的是按照都市計畫的安排，將一定區域内細碎不整的土地進行重新規劃，變成大小事宜的土地，并參照原本情況歸還地主。在規劃中的公共設施及工程費用將按照土地收益比例共同負擔。

公共設施保留地該如何利用？有什麼限制？

公共設施保留地在被徵收前，使用上會受到非常大的使用限制，基本上只能維持原來的使用方式，地主想要進行更高強度的開發，是會被禁止的。那要是遲遲等不到政府徵收，就只能放著不動嗎？以下教你幾招如何最大化利用公共設施保留地的價值：

公保地利用：交換公有地

可以透過各地方政府申辦公私有土地交換作業，依據相關規定將私有公保地與國營非公用土地進行交換。不過按照實際操作情況來看，成功的案件少之又少。

公保地利用：抵繳稅額

公共設施保留地在被徵收前，每年還要繳納地價稅，因此政府也頒布了相應的補償措施。地價稅：如果公保地在保留期間沒有用作使用，或用作農業用途時，可全免地價稅。

●土地增值稅：在公保地為被徵收前移轉時，可以免徵土地增值稅。

●所得稅：徵收公保地時政府補償的加成部分，免徵所得稅。

●贈與稅：在贈與含有公保地給配偶或直系血親時，可以免徵贈與稅。

●遺產稅：當繼承人遺產中包含公保地，并且有應納的遺產稅時，繼承人可用其來抵繳遺產稅。

公保地利用：多目標使用

為促進民間參與公共建設，政府現已大幅度鬆綁對公共設施用地的多目標使用限制，民衆可向管轄該土地的直轄市、縣（市）政府申請公共設施保留地的多目標使用。舉例來説，隨著加油站多元化經營的趨勢越來越明顯，在加油站用地多目標使用中便新增了可引進便利商店的規定，促進土地利用的效率。

公保地利用：容積移轉

容積移轉指的是將一塊土地的容積轉移至其他可建築的土地來使用。對建商而言，可以通過購買冷門的公保地，捐贈給政府獲得容積獎勵，再將容積獎勵移轉到熱門區段的建案上，實現容積的變現，並獲取可觀的利潤。而在進行容積移轉的同時，政府也能獲得公保地，實現雙贏，緩解公保地的歷史問題。

但值得注意的是，如果當地都市計畫書中已經規定要用區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發該公保地，那麽該地就不能被用作容積移轉了。

公保地利用：臨時建築

民衆可向政府申請在公保地上搭建臨時建築。臨時建築具體包含但不限於自用住宅、農業、社區休閑、交通服務等目的的建築物等。同時，建築物的層數按規定不可以超過一層。

在執行過程中，其實公保地的臨時建築使用也有許多限制。比如，不可以妨礙通行；需遵守鄰近的土地使用分區以及其他相關法令所限制的要求。當臨時建築被通知進行拆除時，也必須按規定無條件進行拆除。

公保地利用：交易買賣

最後也是最乾脆的方法，就是直接出售公保地，價格可能會比市價來得低，但不乏是一種快速變現的方式。市面上有專攻公保地的投資客，願意購買具有潛在開發價值的公保地；或是有贈與、繼承等特殊目的買方也會樂意購買公保地。

公共設施保留地可以解編嗎？

在民國 102 年，監察院就針對此問題，要求地方政府對於都市計畫法編定的公共設施用地，最長應該在 25 年内完成。若超過期限，應該進行檢討變更，並對不必要的公保地進行解編，讓土地變更為住宅或商業用地等，實現「還地與民」。

不過要注意的是，公共設施保留地在解編後，土地仍為公共設施用地，不能直接使用！因此還要搭配其他土地開發手段，如市地重劃、個案變更等，才能將土地另作他用。我們也可以從台南市的案例看出此一趨勢。

近年，台南市政府正積極採取還地於民、土地活化等政策，針對全市各區迄今已無需使用且為徵收的公保地進行解編，同時以市地重劃等方式進行下一步規劃，預計可覆蓋 426 公頃公保地，開辦善化、永康、下營等 6 個市地重劃區，規劃住宅區面積 20.75 公頃（約 6.28 萬坪）。南市府將通過專案通盤檢討，使土地利用更加有效，並以此提升周遭社區生活品質。

公共設施保留地如何解編？