2022/11/17

公寓都更危老價值高？新手買房一定要知道的重點！

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融合在街巷間的「公寓」肯定是台北城市居民最熟悉不過的城市風景線。筆者來到台北唸書後，在學校周邊、上班地點穿梭時，也漸漸習慣了步登公寓這樣的常民建築。或許在經濟發展的當下，現在的購房者更加重視整體的居住體驗。在這樣的趨勢下，大樓產品提供了良好的公共設施與管理服務，這樣更高層次的需求，讓公寓這項產品漸漸離開了主流。但公寓這項舊時代的產品，還是有它的魅力所在，就讓我們在此深扒一下公寓這項產品吧！

公寓定義

「公寓」指的是4-5層低矮連棟（至多不會超過6樓）的住宅產品。此外，公寓大多沒有其他特殊公設（例如健身房、KTV 等），較老舊的社區也不太會有管委會。

公寓和獨棟透天的物理概念定義類似，但和透天厝的差別是公寓有複數個所有權人（透天厝較常是由同一個人擁有）。目前依照《建築技術規則》，不超過7層樓的建築可以不設置電梯，所以市面上的公寓大多沒有設置，但也是有例外！如果公寓有額外設置電梯，那經常會直接稱為「電梯公寓」。這些電梯公寓（通常都是最近幾年新建的）往往都相對高級，有小別墅的概念！

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公寓公設比

在台北租屋的大家，想必在看房時都有這樣的經驗。打開大門，映入眼簾的是雜亂的電表，郵箱與一支冷冷清清的樓梯，拾階而上，在狹小的入口前恆更著2-3道門。進門後，裡頭開闊的生活空間別有味道。這樣特殊的空間經驗，正是由「一支樓梯+ 雙拼的平面格局」所造就的步登公寓。詳細拆解這樣的格局，就可以看出公寓在公設與土地持分上的特色。

1.看似簡陋的樓梯與公共空間，正是公寓最大的魅力之一

公寓通常擁有極低的公設比，大多在 10% 以內。與現在動輒 35% 以上公設比的大樓產品相比，實在有雲泥之別。如果從財務角度來看，在房價高昂的地區，低公設比也代表可以買到更多的室內實坪與可利用空間。

2.常見雙拼的格局，加上樓層的低矮，代表住戶數量少

以一棟五層樓的公寓，每層雙拼而言，最多也只有約略 10 戶的戶數，因此公寓購買者能分到的土地持分自然相對較高。這樣的優勢在都市更新、危老重建時會更自然地彰顯出來。

常見雙拼的格局，加上樓層的低矮，代表住戶數量少

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公寓的都更危老價值

對開發商來說，老舊公寓的都更、危老價值高嗎？如果是在雙北的市中心精華地段，因為房價高昂，進而使區域內老舊公寓的都更或危老價值相對高漲。此外，由於老舊公寓的住戶數量較少，所以產權相對單純、整合難度較低，自然會是開發商樂於進行危老都更的首選。

此外，由於老舊公寓的購屋者擁有較高的土地持分，所以在進行都市更新權利變換時，公寓持有者的權利價值比也相對可觀，在都更後可分回的價值自然提高。

公寓的都更危老價值

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但要提醒讀者的是，這邊是以公寓橫向比較其他住宅產品而言更為有利。如果你想要購入公寓，以期待獲取未來都更危老後的價值，還是要特別注意以下這幾點：

1.該地是否在政府都更事業計畫的「都市更新地區內」或「都市更新單元內」？如果沒有，就要自行擬定都市更新事業計畫並送審。

建議讀者可以先到都市更新處的「都市更新入口網」查詢喔！

2.了解都更或危老的相關流程、可能獲得的容積獎勵，藉此評估試算都更危老後的不動產價值。

3.都更年限一般落在10-20 年，如果沒有建商或實施者積極整合，或甚是遇上釘子戶的話，整體年期往往會更加難以掌控。

公寓購買難題

之前提到，公寓作為主流的住宅產品要回溯至 1960 年代左右，現在早已退去期主流光彩。因此導致我們在市場上看到的公寓，屋齡普遍老舊，多是 40 – 50 年的中古屋。如果你是自住需求，公寓屋齡倘若太過老舊，在以下四點會有較大的抉擇困難：

首先是「預期自住年限影響裝修決策」的議題。購買老舊公寓到底要不要下重本裝修？畢竟再過 10 年公寓可能就年逾 50 年以上，屆時的屋況、都更與否都是很大的未知數。除此之外，裝修費用攤提的年限縮短，裝修費用每年折舊成本也會變相提升。

再者，購買老舊公寓核心的疑慮是「管線老舊與結構體」的問題。管線與管道間的設計是否為明管？若是埋在結構體中，出現問題可能較難查清，日後維修也會相對不易。另外，RC 結構體老舊也會有其他潛在疑慮，包含耐震性、壁癌等狀況。

最後則是「轉手價值」，一般地區的老舊公寓，若以建築本身而言，建築的殘餘價值已經不高，再轉手到市場的價值也較為低落；但如果是在台北市精華區地段的老舊公寓，因為土地稀缺的關係抗跌性可能會比較高。另外，在房屋貸款上，因為公寓的屋齡高、建築折舊情形較嚴重，所以貸款成數容易被降低。

除了以上三點，另外還有一個「車位」的問題要特別注意，因為老舊公寓往往沒有挖設地下室，所以對於養車族或是有停車需求的購屋者來說，都會相當不便。

公寓優缺點

上面為讀者介紹了許多購買公寓應考量的面相，但這其中的優缺點往往是一體兩面。在便宜的總價背後，可能隱藏著屋齡老舊與公設空間不佳等問題；而在低管理費成本的背後，則隱藏著常常要自己追垃圾車、自行收發包裹等，需要付出方便性作為代價的難題。以下筆者為大家彙整了購買公寓的優缺點，其中的取捨，端看讀者如何選擇了！

公寓優缺點