2022/10/14

大樓公設比怎麼看？6大購屋注意事項請詳閱

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由於現代人喜歡設計新穎，具有多元公設、電梯與完善管理服務的社區，所以電梯大樓已經逐漸成為不動產市場的主流產品。相較於屋齡老舊、要爬樓梯、缺乏包裹代收等服務的公寓，電梯大樓相對提供了更優越的居住環境。不過，好壞總是一體兩面，電梯大樓縱使交易再熱絡，也存在著一些缺點！

今天筆者要帶大家來好好認識「大樓」這個產品。究竟大樓的定義是什麼？大樓一定都會有電梯嗎？購買電梯大樓時應該注意哪些事情呢？讓我們一起來看看！

大樓定義

「大樓」指的是 10 層樓以上含有電梯的住宅產品，所以也經常直稱為「電梯大樓」，大部份配有警衛、健身房、游泳池等多樣公共設施。電梯大樓可謂現代住房產品的主流，在各個都市可以見到被高樓林立的建築構築而成的風景線。

其實電梯大樓可謂現在在都會區最常看到的新建案類型，擁有不低的公設比（大約 30%～40% ），戶數非常多（所有權人非常多）。所以通常會建置社區管委會來做決策、維持大樓住戶間的和諧和基本的硬體設施維護。

「大樓」指的是 10 層樓以上含有電梯的住宅產品，所以也經常直稱為「電梯大樓」

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電梯大樓公設比

跟其他住宅產品（如公寓，華廈等）相比，大樓最為人所熟知的好處，莫過於大樓內的公共設施，與共同管理維護的便利性。不過，縱使公共設施的存在有其專屬魅力，但其中衍生出的購房成本也不容小覷（包括公設比與管理費等）。在購買大樓時，公設比經常是購屋者一個重要的決策點，一起來深入了解大樓的公設吧！

大樓公設有哪些？

大樓的公共設施種類非常多元，除了一般常見的社區大廳、管理室、梯廳走道、電梯空間，近年來諸多建案也積極開發健身房、會議室、宴客廳以及游泳池等大型公共設施。公共設施的多元配置，也導致大樓建案經常擁有非常高的公設比，約略落在 30 − 40%以上。

大樓公設比計算

在瞭解大樓公設的種類後，接下來進一步為讀者介紹大樓公設比的計算公式：

公設比＝共有部分（扣除車位面積）／【主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）】

舉例而言，如果你買的大樓坪數為 40 坪，公設比 35% ，那你的室內實坪就只有 26 坪喔！除了公設比外，車位的坪數也是常被忽略的購屋關鍵！讀者不妨跟我一起做個簡單的比較：

●一般停車位實際尺寸：2.5 * 6m = 4.5 坪。

●購屋市場上停車位尺寸多為 8 − 13 坪，其中，最常見的是一個車位 10 坪的大小。

為何兩者存在面積落差呢？原因在於「車道面積、地下室面積」是否被劃入車位面積中。因為車位是「以量計價」的，面積的大小無關乎建商獲得的單坪收益，所以建商就可以透過把車位以外相關的面積灌入公設中，以增加自身獲益。因此，如果購屋時，發現車位坪數明顯較低，那就代表停車位外的相關面積可能被計入公設內，進而拉高整體建案的公設比，這樣的結果會導致購屋者為虛坪付出的成本也越加昂貴，所以一定要特別注意！

除了公設比外，車位的坪數也是常被忽略的購屋關鍵

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如果是預算有限的購房者，自然不希望公設比過高。但近年的大樓產品卻有公設比逐漸升高的趨勢，原因包括：

建築法規修改：

2005年營建署修正《建築技術規則》，加強設置排煙室、逃生梯、室內梯、戶外安全梯和防災中心等安全設施的規定，雖然保障了大樓的安全，卻也間接拉高大樓公設比。此外，2018年雨遮新制上路後，常常被建商灌水進入販售坪數的雨遮，修改為不計坪不計價。看似為了解決雨遮灌水登記的疑慮，卻間接地導致大樓缺乏遮陽避雨功能、建案公設比提升（因為雨遮本來算是附屬建物面積，所以扣除雨遮後位在分母的專有面積減少，也影響公設比算出更大的數值）等問題。

小坪數產品成為主流：

近年來單身族、雙薪家庭的比例越來越高，因此建案規劃走向小坪數化，導致梯廳與公共走道的規劃面積增加，進而造成公設比加大。

公設成為銷售亮點：

許多建案積極推出健身房、游泳池、三溫暖、宴會廳等高端公設吸引買氣。

另外要提醒讀者的是，倘若聽到建商或是仲介說：「我們案子公設比這麼高，是因為擁有廣大中庭與露天泳池，居住品質非常舒適！」千萬別對銷售術語信以為真，因為中庭、景觀、露天泳池等「沒有遮蔽物」的法定開放空間是不會計入公設比的！

購屋者在做購屋決策時，除了選擇低公設比的建案以外，其實市面上也存在公設比不高但卻有豐富公共設施的建案。原因在於該建案擁有較大的開發基地，所以即便與開發規模較小的建案擁有相同的公設比，大小建案的公設面積差異是非常大的。

大樓管理維護

購屋時想得長遠一點，大樓經過20年，往往就進入維修高峰期，這時公共設施維修負擔逐年加重。倘若部分設施難以維養更換，就會造成生活品質下降，使大樓的入住率與住戶素質逐漸降低。因此，大樓管理的好壞，將會大幅地影響不動產的價值。因此讀者在購買大樓時，不妨考量：

管委會有無順利成立、運作正常：

倘若是中古大樓，也要打聽住戶的素質，管理費有無拖欠的狀況。如果有住戶常常拒繳管理費，就會有破窗效應，逐漸蔓延，影響大樓整體的管理品質。

「破窗效應」是什麼？

破窗效應的故事由來是，以一幢有少許破窗的建築為例，如果那些少許破窗年久失修，可能就會讓有心人士進入破壞更多的窗戶。最終他們甚至會闖入建築內，如果發現無人居住，也許就會佔領那裡或者破壞整棟建築。

這個故事帶來的啟發是「當環境中的某種不良現象發生後，如果沒有馬上進行改善或修復，那這種現象便可能會慢慢被接受，且逐漸擴大影響。」

建案的戶數多寡：

一般新建案管理費常見約每坪 80 ～ 100元因此大樓在規劃戶數與建案定位時，往往會建立一個甜蜜的平衡。舉例而言，戶數過多的社區，往往整體建案定位不高、住戶素質不一；倘若戶數過少，則住戶管理費與後續維養的負擔相對沈重，可能造成大樓維護不易、年久失修的狀況。（當然，部分戶數稀少，但管理費用高昂的高級建案，就可能不會有這樣的情形發生。）

大樓的都更危老價值

土地開發樓層數越高，土地持分也會越少。這樣的興建情形，影響的便是日後大樓都市更新、危老重建的難度。低矮的公寓與透天厝所有權較單純，會被列為優先都更危老的對象；但反觀大樓產品，因為所有權複雜，建商整合的成本高，如果又遇上釘子戶，未來的都更可能性便非常低。

電梯大樓優缺點

大樓除了可以滿足我們能搭電梯就不走樓梯的惰性需求，還有多元的公共設施提供我們便捷的生活，但其實購買大樓產品也會有其特定的缺點，以下筆者幫你彙整好購買大樓時可能需要考量的優缺點：

電梯大樓優缺點

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購買大樓的注意事項

大樓購買要注意哪些事項呢？除了上述提及的公設比、住戶素質及社區管理維護品質之外，還要特別注意大樓內的平面格局、樓層數選擇與通風採光！

平面格局

首先，在平面格局的部分，包含大樓的室內是否吃柱、空間方正與否、動線是否流暢、格局後續可變更程度等，都是要詳加考慮的課題。

購買大樓的注意事項平面格局

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座向與通風採光

其次，在座向與通風採光的選擇上，大樓的座向為何、是否有西曬、大樓間的棟距等等，也是必須要考量的關鍵。

購買大樓的注意事項座向與通風採光

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樓層的選擇

最後，在樓層選擇上，高樓層的視野、如何避開揚灰層與中繼水箱等樓層，對於購屋者來說都會是相當重要的課題。

大樓購買看需求

綜上所述，相信讀者們已經對於大樓有相當程度的了解，從本文整理購買大樓產品的思考面向，筆者另外想提點的是，這些面向的思考並沒有絕對的標準，端看購屋者個人的需求以及建案的實際狀況而訂。最重要的還是要記得購屋前多方比較，選擇最理想也最符合自身需求的住宅產品！最後，所謂的青菜、蘿蔔各有喜好，筆者為大家彙整大樓，公寓、華廈三者的比較與差異，讓大家可以輕鬆比較自己喜歡的產品類型！