2022/09/26

父母想留房產給子女　贈與、買賣、繼承選錯差很多！信義房屋建議「找對代書」更重要

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文／陳盈蓉

根據內政部全台房屋贈與、拍賣、繼承的移轉量顯示，全台房屋「贈與」移轉總數這十年來大致維持在4.4萬戶上下，數量從100年起逐年遞增，104年達到高峰，105年後快速減少並保持在4.2萬-4.5萬棟的穩定數量。

而房屋「繼承」數量則從100年起「逐年遞增」，迄今走向未變，去年更隨著房價向上，繼承數量持續增加，顯示「繼承」漸成長輩房產移轉的主流。不過贈與、買賣、繼承這3種不動產移轉方式，課稅制度大不相同，父母房產想給子女，若用錯方式，這之間恐繳高額稅金，對此，究竟這三種房產轉移方式，差異在哪？

一、不動產移轉方式

1.贈與

從「贈與」得到的不動產，不適用「自用住宅優惠稅率」，主要稅負有土地增值稅、贈與稅、契稅等，雖然免稅額有調漲到244萬元，但民眾仍要繳納適用一般稅率20%~40%的土地增值稅。

另外，贈與稅所認定的房產價值，是以土地公告現值加上房屋評定現值，但自2016年房地合一稅上路後，父母安排贈與不動產給子女，必須同時注意贈與稅與房地合一稅，因為算法不同，有可能會被課徵高額的房地合一稅，建議事前一定要好好精算。

2.買賣

父母要將名下不動產賣給子女要注意，二親等以內親屬間財產的買賣，都要向贈與人( 出賣人)戶籍所在地國稅局辦理贈與稅申報，且要注意子女的收入、購屋金流、保證人等情狀，避免子女沒有支付價款的能力（扛房貸）、挑錯人當小孩的保證人等問題發生，這樣就會被國稅局認為是「假買賣真贈與」，追討課徵贈與稅。

3.繼承

以繼承方式取得不動產，以稅負來說，可免課土地增值稅、契稅，基本上只需負擔「遺產稅」，且今年免稅額還提高到1,333萬元，同時還有六大扣除額，相比下來比較省稅，但沒注意好算法，同樣也是會面臨高額房地合一稅問題。

贈與、買賣、繼承這3種不動產移轉方式，課稅制度大不相同

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二、慎選代書協助處理

由於房屋是總價高的產品，買賣過程細節繁瑣，一般民眾通常都會找代書協助處理，而現在國家考試明定代書正式名稱為「地政士」（坊間仍通稱代書），主要除了負責做簽約見證人外，也會負責買賣雙方相關稅務之事，同時也會代理處理向地政事務所申請各項業務。

案例分享：贈與後再繼承

信義房屋公益忠明店專員曾志凱分享案例，有一名住在美國的屋主，委託信義房屋處理在台房屋出售事宜，該房屋是屋主的外婆於105年移轉給媽媽，媽媽過世後再繼承給女兒（屋主），同業特約代書在計算稅負時，以為當時屋主的媽媽是用「繼承」取得，所以當女兒（屋主）再繼承該屋出售時，同業預計只需繳20萬的稅。

但經由信義房屋專職代書精算後，發現當時外婆其實是用「贈與」的方式移轉房產給媽媽，導致媽媽取得不動產的成本很低，屋主出售房屋會被課高額房地合一稅，真實稅負金額是100多萬，如此成功地幫客戶發現稅負計算差異，正是因為信義房屋有專職代書。

信義房屋的代書同仁都非常謹慎與細心，與同業代書最大差別在於，同業代書多是特約代書，不見得會看得那麼細，更不可能替消費者把關，因此很有可能發生「屋主認定價格與實拿價格的差異」之爭議，但信義房屋的代書因是專職的關係，會察覺可能的風險，並於第一時間和業務聯絡，請業務去與客戶溝通，是第一線業務最強大的後盾，也是客戶最值得信賴的品牌。慎選代書協助處理