買房不踩雷!如何避免買到凶宅、輻射屋?「不動產說明書」看清楚

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文/陳羿郿

許多人買房時不免擔心買到凶宅、輻射屋、震前屋等;或是住宅鄰近基地台、垃圾場,引發後續的問題。要如何更快速且清楚知道該物件的狀況?「不動產說明書」就相當重要,甚至也可說是買家的「護身符」。

一、什麼是不動產說明書?

就像買電器會附說明書,顯示規格、使用方式、注意事項,在「不動產說明書」裡,會完整記載房屋的產權資訊、周遭環境、使用狀況及其他相關事項。

通常是由仲介進行資訊蒐集後製作成一份報告文件,提供給買方;或是由賣方親自填寫提供,買家、賣家及仲介三方也透過這份文件,了解在交易中的權利、義務,若簽約後有填寫不實的情形,也能依「不動產說明書」追究民事、刑事責任。


二、不動產說明書:應記載事項&不得記載事項

根據不動產經紀業管理條例第四章第二十四條,「不動產說明書」被視為租賃或買賣契約書的一部分。而不動產說明書最重要的就是「記載」與「不得記載」事項,但由於內容相當繁瑣,又分作土地、成屋、預售屋,一定要仔細閱讀並詳細了解,以下提供重點方向:

(一)應記載事項

  1. 土地座落、基地面積、權利範圍。

  2. 權利種類:所有權、他項權利。

  3. 所有權人及其住址。

  4. 現況是否有依慣例使用。

  5. 有無出租或占用情形。

  6. 土地使用管制內容:土地使用分區。

  7. 土地權利登記狀態:有無他項權利之設定情形、或是限制登記情形。

  8. 重要交易條件:交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式。

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另外,在其他重要事項上,也要註明周邊環境(包括:公(私)有市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、垃圾場(掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加(氣)油站、瓦斯行(場)、葬儀社等)、是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形有無依法設置的行動電話基地台設施等,由此點判斷該房屋是否曾為凶宅、輻射屋。

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(二)不得記載事項

  1. 不得記載本說明書內容僅供參考。

  2. 不得記載繳回不動產說明書。

  3. 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。

  4. 預售屋出售標的,不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。

  5. 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書,替代不動產說明書之內容。

  6. 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

三、不動產說明書要收好!

不動產說明書不僅對買方消費者有所保障,根據信義房屋對賣方客戶所做的問卷調查也顯示,有高達8成的賣方認為信義房屋產權調查完整,是對售屋流程極有幫助的優勢。

對此,信義房屋鑑價部也分析,屋主最怕房屋交易過程中發生糾紛,透過事前完整的產權調查、銷售過程中專業房仲業務人員向買方清楚說明屋況等資訊,對屋主也達到更好的避險功能,應是不動產說明書制度也獲得屋主高度信賴的主要原因。

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