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文／陳盈蓉

房客害怕遇到惡房東，其實房東也很怕遇到壞房客，倘若房客利用房屋從事非法行為，被警方逮捕怎麼辦？房子可以隨意收回？遺留物房東可以自行處理？在臉書社團《租屋「糾紛、問題、租霸、疑難雜症」特區》就有網友發文提問，引起熱議。

房客販毒被刑事組帶走　房屋該怎麼辦？

原PO提到他剛好在現場目睹，他的房客販毒被刑事組登門查緝上銬帶走，看來會失聯一陣子，這樣他的套房該怎麼辦？有需要空屋等三個月才收回房間嗎？特別上網求救詢問其他房東。

該社團房東紛紛表示：「如果交保，很快又回來，趕快會見他，取得緊急聯絡人電話，讓他全權代理他處理退租事宜」、「直接問所轄警局，另外要換鎖，房間要處理」、「合約裡面都有記載，租客如果從事犯罪行為，合約直接作廢」、「新版合約都有從事犯罪行為的條款，確認一下合約內容，一般是視同違約」。

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房客入獄回不來　可依民法終止契約

據《蘋果新聞網》的報導，優式租售管理創辦人傅韋豪指出，房客被抓走可以分兩種，一種是收押後調查（會回來），一種就是直接被關，建議房東可以直接詢問警方，看房客是哪種狀況，再來處理後續。

屋比房屋總經理葉國華也接受《三立新聞網》專訪表示，如果確定房客入獄回不來，那只要房租有欠繳兩個月以上，就可以依據民法第440條終止契約，不過若房客有支付押金，那麼根據土地法第100條第3款規定，房東還要先用押金抵償房租，代表房客必須是欠繳４個月房租，房東才能合法收回房屋。

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不能隨意處理房客遺留物　記得聯繫緊急連絡人處理

葉國華也進一步說明，即便房東可以催告通知房客終止租約，但關於房客的遺留物，房東是不能隨意清理，否則會面臨被告「侵占罪或竊盜罪」的風險，他建議可以先與房客的親屬或緊急連絡人取得連繫，請對方到現場將房客私人物品帶走，接著才能依法終止合約。

另外，也可以找社區管理員、里長等第三方人證，並準備錄影設備，完整記錄清理房間的過程，與房客親屬、緊急連絡人聯繫時，也要保留好聯絡證明，才能避免日後不必要的糾紛。

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新版租賃契約書已記載　房客不能從事違法行為

根據行政院提供的住宅租賃契約書範本，該契約書第七條《使用租賃住宅之限制》，就有提到「承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品」。如果違約，出租人可以依規定提前終止租約者。

兩位專家也都強調，最保險方式就是在合約備註好，倘若房客有任何違法行為，導致租金無法準時繳交，那麼房東就有權找房客緊急連絡人處理遺留物，然後依法終止合約。

image source：住宅租賃契約書

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