image source：內政部

文／陳羿郿

政府推動「社會住宅」的目的，是希望保障經濟弱勢或無購屋能力的民眾，也有居住的權利，不過為什麼還會有「社會住宅包租代管」的出現？包租代管的意思到底是什麼？

為什麼要採包租代管方式辦理社會住宅？

民眾（以下稱房客）常會遇到因為租金過高租不起、租的房子可能是違建、有重大瑕疵等問題，而導致租不到適合的房子。

而手上尚有空房子的人（以下稱房東）也會因為，租屋管理麻煩、容易有糾紛等問題，寧願將房子閒置不出租。

所以政府「社會住宅包租代管」方案，就是希望藉由第三方中間人（以下稱業者）媒合房東與房客這兩方，除了解決房客租不到、租不起及租不好的問題；也減少房東出租的麻煩，更願意出租閒置的空屋。

包租代管是什麼意思？

1、包租

業者先向房東承租房屋3年，再由業者當二房東，轉手租給房客（一定所得以下或弱勢者）。業者需每月支付房租（市場租金8折）給房東並負責管理房子。也就是說，房客是和業者簽約。

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2、代管

業者協助媒合房東與房客簽約1年（可續2年），由房東與房客簽訂租約。業者的角色可視為「雙方代理人」，負責代收租金、管理租賃房屋。

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房東、房客如何收付租金？

1、包租：業者以市場租金8折和房東簽訂包租約3年，再轉租給房客。

房東：每月可以收到業者付的8折市場房租。

房客：一般戶付8折市場租金給業者。弱勢戶則依弱勢條件以市場租金的7折或5折支付業者，而與一般戶租金差額的1折或3折由政府補助並經由業者轉交房東。

2、代管：房東與房客經業者媒合，簽訂1年租約，每次1年，計3年。

房東：業者向房客收取9折市場租金後（含政府的租金補助），按月轉交給房東。

房客：一般戶付9折市場租金給業者。弱勢戶依弱勢條件以7折或5折的市場租金交付業者，租金差額的2折或4折由政府補助並經由業者轉交房東。

包租代管的優點

一、對房東來說：

1、有人協助管理房屋

2、減少收租麻煩

3、稅賦有減免（房屋稅、地價稅、綜合所得稅)

4、有修繕補助，另包租方案增加居家安全相關保險費用補助。

二、對房客來說：

1、政府補助租金差額及公證費

2、減輕一些租金負擔

3、不用擔心租到違建或居住環境差。

包租代管的缺點

1、有固定簽約期限，短期租賃不適合：「包租」業者會和房東簽訂3年租約；「代管」承租雙方簽訂至少1年的租約，得續租2年。

2、包租業者需承擔高風險：包租方案業者是二房東角色，所以必須負起極高的風險成本，房屋若有毀損包租業者就必須要處理。

3、代管會有空置期：因為代管方案業者是代為管理該住宅，不負責租金收入，所以房屋若未出租，房東會有空屋期的風險，需自行承擔。

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