當包租公真的好嗎?「社會住宅包租代管」是什麼 優缺點一次看!

image source:內政部

文/陳羿郿

政府推動「社會住宅」的目的,是希望保障經濟弱勢或無購屋能力的民眾,也有居住的權利,不過為什麼還會有「社會住宅包租代管」的出現?包租代管的意思到底是什麼?

為什麼要採包租代管方式辦理社會住宅?

民眾(以下稱房客)常會遇到因為租金過高租不起、租的房子可能是違建、有重大瑕疵等問題,而導致租不到適合的房子。

而手上尚有空房子的人(以下稱房東)也會因為,租屋管理麻煩、容易有糾紛等問題,寧願將房子閒置不出租。

所以政府「社會住宅包租代管」方案,就是希望藉由第三方中間人(以下稱業者)媒合房東與房客這兩方,除了解決房客租不到、租不起及租不好的問題;也減少房東出租的麻煩,更願意出租閒置的空屋。

包租代管是什麼意思?

1、包租

業者先向房東承租房屋3年,再由業者當二房東,轉手租給房客(一定所得以下或弱勢者)。業者需每月支付房租(市場租金8折)給房東並負責管理房子。也就是說,房客是和業者簽約

包租業者先向房東承租房屋3年,再由業者當二房東,轉手租給房客。

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2、代管

業者協助媒合房東與房客簽約1年(可續2年),由房東與房客簽訂租約。業者的角色可視為「雙方代理人」,負責代收租金、管理租賃房屋。

代管業者協助媒合房東與房客簽約1年。

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房東、房客如何收付租金?

1、包租:業者以市場租金8折和房東簽訂包租約3年,再轉租給房客。

房東:每月可以收到業者付的8折市場房租。

房客:一般戶付8折市場租金給業者。弱勢戶則依弱勢條件以市場租金的7折或5折支付業者,而與一般戶租金差額的1折或3折由政府補助並經由業者轉交房東。

2、代管:房東與房客經業者媒合,簽訂1年租約,每次1年,計3年。

房東:業者向房客收取9折市場租金後(含政府的租金補助),按月轉交給房東。

房客:一般戶付9折市場租金給業者。弱勢戶依弱勢條件以7折或5折的市場租金交付業者,租金差額的2折或4折由政府補助並經由業者轉交房東。

包租代管的優點

一、對房東來說:

1、有人協助管理房屋

2、減少收租麻煩

3、稅賦有減免(房屋稅、地價稅、綜合所得稅)

4、有修繕補助,另包租方案增加居家安全相關保險費用補助。

二、對房客來說:

1、政府補助租金差額及公證費

2、減輕一些租金負擔

3、不用擔心租到違建或居住環境差。

包租代管的缺點

1、有固定簽約期限,短期租賃不適合:「包租」業者會和房東簽訂3年租約;「代管」承租雙方簽訂至少1年的租約,得續租2年。

2、包租業者需承擔高風險:包租方案業者是二房東角色,所以必須負起極高的風險成本,房屋若有毀損包租業者就必須要處理。

3、代管會有空置期:因為代管方案業者是代為管理該住宅,不負責租金收入,所以房屋若未出租,房東會有空屋期的風險,需自行承擔。

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