買預售屋合約要細看！5種「履約擔保機制」哪個對消費者最有利？
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文／陳盈蓉
自備款沒這麼充足，第一次買房想買預售屋，結果親朋好友都勸退你？擔心買了預售屋，萬一建商倒閉怎麼辦？害怕錢被建商捲款潛逃，拿不回來？這時候就要有交易安全機制來保護消費者。
根據消保法第17條規定，內政部及行政院消保將5種「履約擔保機制」納入「預售屋買賣定型化契約應記載事項」裡，於99年8月16日公告，並給業者8個月的準備期間，訂於100年5月1日生效。
接下來《房產溫度計》為各位彙整預售屋的5種「履約擔保機制」，提醒民眾買預售屋除了要慎選建商外，合約裡的履約擔保機制也要多加注意。
預售屋5種履約擔保機制
1.價金返還
這是對消費者最有利的交易機制，保障萬一建商沒如期完工，或者倒閉逃跑，可無條件拿回當初繳納的價金（訂金、簽約款、開工款、工程期款等），總保證時間會從首張預售屋價金返還保證書簽發日起，至預定完工取得使用執照起算4個月止，最長不得超過5年。
不過也因為這項擔保機制，等於建商必須等到「交屋」後，才能動用消費者支付的款項，代表預售屋事前的行銷廣告、蓋房子費用都必須自行先墊，對建商來說資金壓力會很大，因此市場較少有建商願意選擇此履約擔保機制。
2.價金信託
建商會與受託機構簽訂信託契約，委由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理資金控管，可達到專款專用，等於消費者繳納的價金是由信託控管，而這些錢只能用於建案，代表建商不能隨便動用消費者的錢，挪去做非建案使用，藉此減少建案無法完工的風險。（註：建商若倒閉，消費者還是有可能拿不回全部的錢）
3.不動產開發信託
建商或起造人將建案土地、興建資金信託給某金融機構或政府許可的信託業者管理資金，可確保興建的資金會依工程進度專款專用，與價金信託一樣，都能避免建商隨意挪用興建資金，不過最大不同則在於價金信託只能申請工程款，但不動產開發信託除了可以申請工程款外，還能申請銷售費用（代銷銷售酬金、接待中心、樣品屋費用等）。
4.同業連帶擔保
指兩個同業同等級的建商互相連帶擔保，因此如果其中一家建商的預售屋無法完工或交屋時，另一家擔保的建商就必須無條件完成該建案後交屋，不過從現實層面來說，同業不會隨便幫其他建商作保，目前都是建商相關的企業去做擔保，因此萬一出問題，都是同一家人下，消費者是否真得能得到保障，是必須多加留意的點。
5.公會辦理連帶保證協定
是指由全國或各縣市不動產開發商業同業公會主導，數家建商互相成立協定，代表只要是參加該協定的建商，當發生預售屋無法完工或交屋時，消費者可以持保證協定之書面影本，要求其中之任何一家建商，均應無條件完成本建案後交屋，且不能要求任何費用與補償。（註：當保人是協定之建商非公會）
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基本上對消費者來說最好的履約擔保機制，首選就是「價金返還」，次等是「 價金信託 」與「不動產開發信託 」，盡量別挑選使用「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」，而且要注意建商不能在合約裡加註「買方同意賣方不需提供任何履約保證或相關機制」，這是違法的，消費者請一定要留意。
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