宅宅們差在哪?秒懂國宅、合宜住宅、社會住宅、中繼住宅差異

image source:國家住宅及都市更新中心

文/陳盈蓉

政府為落實居住正義,這些年來不斷滾動式推動居住政策,如今在住宅法修法後,確立走向只租不售的社會住宅政策,那網路上常看見的國民住宅、合宜住宅、中繼住宅那又是什麼?與社會住宅差異在哪?一樣只能租不能買賣嗎?今天就來教你搞懂這些住宅!

一、國民住宅 可購買、可承租 

國民住宅簡稱國宅,是政府為了落實居住權利、改善國民居住環境且提升生活品質而興辦的公營住宅,政府於1999年底停止興辦國民住宅,2015年廢除〈國民住宅條例〉以後,國民住宅改名為「社區」,基本上在房地產的交易市場上,價格跟中古屋相去不遠。

而國宅除了能購買以外,政府從1980年開始提供「出租式國宅」,民眾只要:
◆年滿20歲,在當地設有戶籍者

◆且本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅

◆符合行政院公告之收入較低家庭標準

三種條件符合就可以抽籤承租,承租者一次可租兩年,續租最長不超過六年,但若是單親、六十五歲以上無配偶之人、低收入戶、原住民、身心障礙者、配合公共工程拆遷戶資格承租國民住宅者,得延長為十二年。

國宅優缺點

雖然說國宅的房價較平易近人,但因為國宅的屋齡都偏高且戶數又多,建議民眾若想購買國宅,一定要親自前往現場看物件,比如說屋內有沒有漏水、壁癌,還有社區品質狀況、管委會有沒有認真經營等,另外,國宅停車位較少,民眾若有車位需求,一定要注意車位的相關資訊。

國民住宅 可購買、可承租

image source:內政部營建署

二、合宜住宅 有禁售期

為了改善國宅品質不佳的問題,以及協助中低收入民眾滿足基本居住需求,合宜住宅是由政府提供土地,請民間業者興建,主要規劃在機場、捷運周邊尚未開發完成之地區,或其他公有土地。

民眾只要有符合資格,就可以用合宜的價格購買,此政策希望可舒緩房價上漲,讓中低收入之無自有住宅家庭購屋,但因屢爆弊案,2014年政府宣布不再興建,改以推動以「社會住宅」與「住宅租金補貼」為主。

合宜住宅優缺點

合宜住宅因為戶數龐大,跟國宅一樣得注意居住品質還有管理問題,另外目前合宜住宅購買條件規定都不同,基本上還是要靠抽籤方式購買,且有不得轉售的限制,萬一臨時有狀況,繳不出房貸,房子容易淪為法拍屋。

目前合宜住宅不得轉售期限陸續解除,以桃園龜山的A7合宜住宅為例,當初承購價每坪不到15萬,但2021年禁售令解除後,賣最好的一筆是每坪近31萬元賣出,房價飆漲相當可怕,已與成屋交易相差不遠。

合宜住宅 有禁售期

image source:內政部營建署

三、社會住宅 只租不賣模式

目前仍在興建的社會住宅,是由政府直接、補助興建,或找民間適合居住的空屋轉租給民眾,與過往以「出售方式」的國宅、合宜住宅不同,採「只租不賣」的模式,而這樣的作法,能讓政府提供的住宅資源可重複利用,照顧到更多民眾。

根據住宅法規定,社會住宅應提供至少百分之四十以上比率,出租給經濟或社會弱勢者,另外也要提供一定的比率,給未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者,如此一來,這樣資源就能真正幫助到市場上租不到房子的弱勢族群,同時也能照顧到青年族群就學、就業階段的居住需求。

等到社會住宅完工後,縣市政府就會開始招租,資格規定與申請辦法,都會公布在各縣市政府住宅單位的網頁,基本上社會住宅租期最長可3年,期滿若承租者資格還符合,可申請續租,最長不得超過6年,但經濟或社會弱勢者,得延長為12年。至於租金方面,一般戶租金約市場行情8折,優先戶則是市場行情5~7折,租約會明訂規定不得轉租。

社會住宅優缺點

雖然社會住宅租金低廉,居住品質又好,像是有導入綠建築、智慧建築、無障礙空間設計等,針對社區照護服務、管理等必要空間與設施也有提供,但目前社會住宅仍蓋太少,導致民眾申請後,中籤率很低,形成看得到卻吃不到的狀況。

社會住宅 只租不賣模式

image source:林口世大運選手村社會住宅

四、中繼住宅 給改建戶臨時承租

過往政府想都更、瑕疵屋重建,民眾會因為沒有地方居住,而不願配合,政府為了能順利推動,特別興建可提供原住戶,在拆除重建期間居住的公有住宅,這就叫做「中繼住宅」,能滿足民眾短暫中繼的居住需求。

基本上中繼住宅是透過出租方式,等到新改建的大樓完工,原住戶就可以搬回去,租金約市價5~7折,可租3個月~3年不等,不過租期可視情況延長,如此一來,透過這樣的規劃,自然就能提升民眾參與都更的意願。

中繼住宅優缺點

中繼住宅並沒有開放購買,它的主要任務是給改建戶臨時居住用,因此,萬一沒有住戶居住,那麼中繼住宅就必須空著,政府必須花不少費用維修,容易浪費公營住宅資源,所以目前政府也有開放「短租中繼住宅」的方案,給符合資格的民眾申請,以此充分利用住宅資源。

中繼住宅 給改建戶臨時承租

image source:桃園市政府

A7合宜宅解禁 鳳誠安居動工成為網友熱議話題

進一步從《KEYPO大數據關鍵引擎》(時間:2021/05/31 - 2022/05/30)觀察分析「國宅、合宜住宅、社會住宅、中繼住宅」的探索概念,網友們針對該詞都在討論什麼樣的話題,發現主要討論落在社會住宅及合宜住宅上。

社會住宅除了在討論「包租代管」服務外,去年正要開工動土的高雄社會住宅「鳳誠安居」討論度也很高。另外,針對合宜住宅,因為去年A7合宜宅陸續解禁可交易,因此政府規劃的「皇翔歡喜城」、「麗寶快樂家」也有不少關於買賣交易的討論。

A7合宜宅解禁 鳳誠安居動工成為網友熱議話題

分析說明

分析區間:本文分析時間範圍為20210531日至20220530日。

資料來源:

KEYPO大數據關鍵引擎》擁有巨量資料,以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍:累積超過30億筆以上的網路數據庫,其內容涵蓋新聞媒體、社群平台、討論區、部落格、地圖評論等網站。

研究方法:
系統觀測上萬個網站頻道,包括各大新聞頻道、社群平台、討論區部落格等,針對討論『國宅、合宜住宅、社會住宅、中繼住宅』相關文本進行分析,調查「探索概念」(註1)作為本分析依據。

*註1 探索概念:將主題的文章進行概念分群(Concept Clustering),幫助讀者從巨量資料中快速掌握事件的來龍去脈;群中存在較高的議題相似度,群間則有較低的相關度;分群結果透過演算法抽取具有代表性的片語以呈現概念的意義。