2022/05/26

首購買房必看！法定停車位、增設停車位、獎勵停車位一次搞懂

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文／陳盈蓉

想買房但沒有車還要買停車位嗎？多數過來人都會建議買房的同時，連同停車位也一同購買，表示即便沒有要自用也可以出租使用，但當花了大筆金額買下停車位，才發現自己的車位居然不能出租甚至單獨出售，這是為什麼？

其實這是因為停車位根據產權登記狀態有三種分類，分別是「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」，而每一種根據建管法令都有各自的限制與規範，今天就來為各位解析，這三種停車位的差異，請正準備要購屋看停車位的民眾一定要注意。

一、法定停車位

建商在蓋房子的時候，會依據建物總樓地板面積的多寡，設置一定數量的停車位給住戶使用，這就叫做法定停車位，大樓住戶們是共有的，目前停車位大多都是這個類別。

不過因為法定停車位早期法規不完善，所以導致登記方式不一，有些以「主建物」方式登記，具有獨立產權，可移轉給任何人，而另一種則是採「公設」方式登記，無獨立產權，若想單獨移轉，只能賣給同大樓住戶。

政府為了解決產權登記紊亂問題，從80年9月18日以後取得建造執照的社區大樓，一律規定要以「公設」方式登記產權，代表只能賣給同一社區的住戶，而公設登記又會因是大樓所有權人共有，還是部分所有權人共有，進而再分「大公」、「小公」。

法定停車位

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大公：

公設採大公方式登記，代表停車位的產權與使用權都是全體住戶共有，住戶們必須共同協商停車位的使用方式，比如說是要抽籤還是輪流等，去協議分管使用權，但這方式可能會有分配不公的疑慮。

image source：新莊地政影音頻道

小公：

是以分管協議方式，將特定範圍的使用權指定給特定住戶使用，車位雖然是購買車位的所有權人共有，但會是彼此分擔持分，不會有獨立車位權狀，而且為了方便住戶管理車位，通常建商在辦理建物保存登記時，公設坪數會加計車位坪數，以登記車位編號方式註明，或者在協商規約裡說明清楚每個車位的使用分配情況。

image source：新莊地政影音頻道

如果是在80年9月18日前取得建造執照的社區大樓，有些建案會向戶政申請所在地址證明，把法定停車位以主建物方式，登記為全體車位所有權人共有，如此一來，車位的所有權人就會有自己的車位權狀，可以移轉給任何人，沒有限制只能賣給社區住戶，但要注意需搭配基地一併轉移。

二、增設停車位

這是指在法定停車位以外，建商以剩餘的樓地板面積，在規定內自行加設停車位，可登記為公設或主建物，但要注意如果增設停車位與法定停車位在同一樓層，且使用上兩者沒有任何區別，那就只能依照法定停車位的登記方式，以「公設方式」登記，代表車位持有人若想移轉出售，只能移轉給同社區住戶。

但如果建商讓增設停車位擁有「獨立區域」、「自己的出入口」，且「有編列門牌」，就可以用「主建物方式」登記，具有獨立產權與獨立權狀，可以移轉出售產權給任何人。

增設停車位

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三、獎勵停車位

政府為了解決停車問題，會以獎勵樓地板面積方式，鼓勵建商在蓋房子時，可以額外增設停車位，給大眾使用，而登記規則與增設停車位一樣，如果跟法定停車位同樓層，就只能用「公設方式」登記，不能賣給社區住戶外的人，但只要沒有同樓層，且有「獨立區域」、「自己的出入口」、「編列門牌」，就可以賣給任何人。

不過一定要注意，獎勵停車位是最常出現爭議的停車位類型，因為它的使用權與所有權是分開的，尤其在100年7月2日之後，獎勵停車位有明確規定，賦予它應該提供民眾使用的義務，代表雖然購買者有所有權，但其餘民眾也會有使用權利，因此容易產生我買的車位，我付的管理費，結果被別人停了的爭議，建議民眾要多加注意。

獎勵停車位