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文／陳盈蓉

房價這麼高，如果沒有爸媽幫助，一個人基本上很難自行買房，因此，為了能提早擁有自己的房子，情侶會選擇婚前買房、而有兄弟姊妹的人則會合資買，甚至與自己的好友閨密共同出資，只是房子買好了，那該登記在誰的名下？是要共同持有好還是單方登記？有哪些注意事項？

今天就來為各位說明，「共同登記」、「信託登記」、「借名登記」、「預告登記」這4種登記模式，以及分析這些登記的優缺點，請準備婚前買房，或者正要跟親朋好友規劃購屋的民眾，一定要詳閱。

一、共同登記

顧名思義就是房子共同持有登記。

優點

1.產權劃分清楚，安全又有保障

因為是共同登記，所以房子的產權是彼此共同持有，但會建議民眾，即便雙方是均分產權，在購屋時最好還是再準備一份合約，上面詳細註明彼此出資比例、貸款成數、稅怎麼繳等，這樣未來拆分時才會有合約依據，權利才不會受損。

2.避免他人未經你同意處理你的房子

若有一方想賣掉房子，都必須經過持有者的同意才能賣，不能單方面處理。

缺點

1.貸款麻煩且放款成數低

共同登記在申請銀行貸款上會比較麻煩，因為銀行會認為產權複雜，不僅貸款利率會比自用住宅高，貸款成數也會比單一自住還要來得低。另外，銀行也會調查持有人的聯徵紀錄，倘若有人信用不良，也是會影響到貸款成數。

2.稅單變多份

因為地價稅是按人頭計算，因此只要你名下有土地都須繳交稅金，等於共同持有人都須繳交地價稅。另外針對房屋稅，通常是只有一張稅單，如果想要分開繳稅，可直接向房屋所在地的稽徵機關申請「房屋稅分單繳納」，就能按持分比例，分別開立稅單。

3.夫妻共同登記，會用掉「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」

只要房屋在買賣前一整年都沒有出租營業，且是本人、配偶或是直系親屬有在此屋設籍，就能享有「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」。

但這土地增值稅的優惠稅率條件，每個人一生只能用一次，所以房子若是共同登記，等於雙方同時用掉此優惠稅率，建議民眾多思考。

4.想處理不動產需要所有人同意

正因為共同持有，所以若有一方想要運用這筆不動產，就會卡在要所有持有者同意這件事上，很容易讓事情停滯不前，非常麻煩。

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二、單方登記

• 信託登記

信託登記是指把你名下房子改成受託人，受託人必須是專業機構或專業人士，不能是未成年、受輔助監護宣告、破產人，然後受託人必須依照信託本旨，替你(委託人)妥善處理信託事務，並分配好利益(出租、出售、保險理賠、徵收補償)給受益者，或等信託目的完成還給受益者。

優點

1.規範齊全，可充分達到產權保障

2.不受徵收、法院判決、強制執行影響

缺點 

管理費不便宜，每改一條合約就會收費一次

• 借名登記

基本上是投資客最愛用的方式，通常會使用借名登記，是因為本人信用不佳，或者想節稅、隱匿財產等，會找一位各方面條件、信用都比較好的親朋好友來做登記名義人，有點委任的概念。

優點

1.可以解決信用不佳問題

2.可節稅

缺點

風險太高，法律保障有限

由於房子實際上就是在他人名下，而非你本人名下，若對方不想歸還或者擅自處理變賣，基本上是很難討回房子，因此建議民眾若想要使用借名登記，一定要簽訂好書面合約並留好房屋繳款、稅金等相關付款紀錄，避免日後有糾紛，還能依照這些合約證明來調解。

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• 預告登記 

預告登記是去限制不動產所有權人處分資產，用來保障請求權人的不動產權利的方式，指將房產登記在其中一人名下(所有權人)，另一方(請求權人)則以「預告登記」方式登記房屋，代表未來房子，所有權人若有任何買賣、過戶、贈與、貸款、信託等，只要是會危害到請求權人的權利行為，都必須徵求請求權人的同意才能處理。

優點

能防止房屋被所有權人轉賣、抵押，因為有任何變動都須得到請求權人的同意。

缺點

對於因為徵收、法院判決、強制執行等，是無法主張預告登記的請求權。

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最後提醒民眾，這4種登記模式，不管你們最終是選用哪種登記，親兄弟請明算帳，雙方最好事先討論好，並白紙黑字列清楚，才能避免糾紛。

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