2022/04/27

法拍屋懶人包！注意事項有哪些？金拍屋、銀拍屋差在哪？

法拍屋多數是由各地方法院進行拍賣，由於價格較一般市價低，自然吸引喜好高報酬的房地產投資者。然而，高報酬伴隨著高風險，價格便宜的背後，許多運作機制對於一般消費者是複雜的。到以該如何進入法拍屋市場，順利交易且不惹一身腥呢？

除了法拍屋之外，其實透過競拍方式銷售不動產的還有金拍屋 & 銀拍屋，這又分別是由誰來運作？運作方式又如何呢？

法拍屋是什麼？

法拍屋是指經地方法院拍賣的不動產，且多是起因於欠債、欠稅。當債務人有欠債、欠稅情形，債權人得以向地方法院聲請強制執行，這時如果查債務人名下有不動產，則法院除了告訴地政機關進行查封登記（查封登記後債務人即無法對於該不動產進行權利移轉）之外，會讓書記官與債權人到現場確認屋況，並進行現場查封。

不過在透過不動產估價訂定拍賣底價前，債務人跟債權人都還是有可以協商的空間，看是要延緩或撤銷查封。如果最後還是協商不成，則便會真的進入到拍賣程序，進入「法」院「拍」賣程序的房地產，則俗稱為「法拍屋」。

法院拍賣的房屋 = 法拍屋

法拍屋怎麼買？

法拍屋怎麼買？應該是很多人的疑問，畢竟跟一般買中古屋、預售屋不同的是，法拍屋牽扯的人比較多，流程感覺也是比較複雜。下面我們用簡單的圖示來教大家，法拍屋到底該怎麼買？整體法拍流程會是如何？

法拍流程一次看。

image source：StockFeel 股感知識庫

法拍屋注意事項：投標前

法拍屋因價格較市場低，還是讓多數買房族心動不已，在投標購買法拍屋前，應該先做好什麼準備，投標時、得標後又應該注意哪些細節呢？讓筆者為大家整理購買法拍屋的重要注意事項！

蒐集法拍公告訊息

除了查詢法院的拍賣公告之外，也可以尋求法拍專營的仲介、代標公司、法律／代書事務所來協助你。

法院的「法拍公告」＆「謄本」都是ㄧ定要仔細閱讀的文件！你必須先查看這個物件被法拍的理由，並去調閱建物謄本，若是看到有「禁止處分」字樣，代表你就算真的得標，但還是要再花一道手續向法院請求解除禁止處分，才能辦理權狀登記（過戶），通常要多耗費 3～6 個月才能塗銷。另外也要注意是否有註明「拍定後抵押權塗銷」，以保障你拍到的物件不會再是抵押品，可以自由轉手過戶。

確實了解法拍物件

申請謄本圖籍了解物件資訊及抵押貸款設定情形外，親臨現場觀察建築內部及外觀，盡可能詢問住戶、管理人員及鄰近派出所。另外，如果考慮得標期間由銀行代墊的付款方式，要盡量避免以下的物件，避免銀行代墊額度降低，要自己掏錢：不點交物件、凶宅、海砂屋、輻射屋、結構明顯受損、非完整持有、地下室、套房、房地只拍賣土地或建物、宗教設施、土地建物持分比例明顯不一致、高空屋率地區。

自我財力評估

投標後如得標，得標人需要在 7 天內繳清所有價款，除了銀行代墊外，請先準備好充足之資金，避免 7 天內因未繳清尾款被判流標，屆時保證金拿不回來的風險！

法拍屋注意事項：投標過程中

備齊法拍投標文件

向法院購買投標書後，填寫好相關訊息及投標金額，並附上一定數額（一般為 20 ~ 30% ）之銀行本票作為保證金（務必要在支票背面背書轉讓），放入各封存袋後，將所有文件封存至投標封後，於投標日當天投入法院投標的標箱內。

銀行鑑價作業

如果有需要由銀行代墊尾款，投標前就必須先請銀行對欲投標的法拍屋進行鑑價，確定代墊額度。

委託他人代標

如委託他人代標，請將委任狀一併附於投標書中。

再次提醒大家，在投標時還是要進行自我財力評估唷！如果得標，得標人是必須在 7 天內繳清所有價款的！除了銀行代墊外，仍得先準備好充足的資金，避免因無法在 7 天內繳清尾款而被判流標，甚至連保證金都拿不回來。

法拍屋注意事項：得標後

7 日內繳清尾款

投標後如得標，得標人需要在 7 天內繳清（或請銀行代墊）所有價款，否則視同流標，後續有保證金無法取回之風險及損失。

取得權利移轉證書，並申請過戶

得標人繳清價款後，各地方法院會在 10~20 天左右（有時候更短）核發權利移轉證明書，得標人則可據以向地政機關申請產權移轉登記，登記完畢即取得該法拍屋之所有權。

點交／不點交

得標後點交算是相當大的學問，如得標人需要點交，需向法院遞交點交狀。一般點交程序可能會多達 2~3 次甚至更多，如得標人能事先為原屋主準備「搬家費」，實務上或許能加快點交執行。不點交的情形常見為「無償使用」、「租用」及「共有持分」，因有第三人佔有及承租情形，多數需要耗上更多的金錢、時間及精力，因此不建議法拍新手越級打怪喔！

法拍屋底價

一般為了希望法拍屋可以順利拍出，法拍屋的底價通常會比市價來得低！且如果有流標的狀況，一般來說，下一輪拍賣的底價則會為上次拍賣底價的八成。也就是說：

● 法拍屋第一拍：法拍屋底價大約市價的 8~9折

● 法拍屋第二拍：法拍屋底價是一拍價格的 8折

● 法拍屋第三拍：法拍屋底價是一拍價格的 64折

● 應買公告：會公告 3 個月，可以直接以第三次拍賣底價購買法拍屋

● 法拍屋第四拍（特別拍賣）：法拍屋底價大約是市價 5 折

地方法院依據不動產估價師出具之不動產估價報告書訂定案件底價，該底價即會作為第一拍之價格，一般而言，第一拍價格與市價相當或低一些些，如第一拍流標，流標後 2~3 週即會進行第二拍，而第二拍底價則調整為第一拍底價之 8 成，一般如地段優良、屋況看似良好之物件，多會在第二拍出脫，而到第三拍與後面程序才脫標的物件，雖然存在與市價之間的極大價差利潤，但也同時代表該物件持有、融資及未來轉手的風險性高。

法拍屋總共可經歷 4 次拍賣。如果在拍賣過程中順利得標，並且在得標的 7 天內繳足價款後，就可以取得權利移轉證書。雖然法拍屋看起來好像很便宜，但其實，富貴險中求，法拍物件中如果真的是好貨，早就被人用市價或高於市價買走了，怎麼還會淪落到低於市價售出？可見暗藏的風險之大！

法拍拍次順序及底價折減邏輯說明。

image source：StockFeel 股感知識庫

應買公告是什麼？

法拍拍次一般會有 4 次，但到了第三拍仍然流標的時候，會出現「應買公告」，所謂應買意即投標人可向法院投遞應買狀，以第三拍的價格（第一拍底價的 64 折）直接購買。在 3 個月的應買公告程序期間，投標人比的不是投標金額高低，而是投遞應買狀的速度，誰先投遞即可以第三拍價格直接購買，請各位注意！要是都沒人投遞？這才會進入第四拍。

法拍屋風險

要買法拍屋除了上面提醒的注意事項之外，還有許多法拍屋風險是必須考量到的！比如說，法拍屋的屋況還能保證，因為法拍屋通常不提供民眾在事前進到內部去賞屋，所以當下屋況非常難說。而且法拍屋公告拍賣時雖然會對凶宅、海砂屋、輻射屋這類重大瑕疵清楚標示，但不像一般買房一樣會負責瑕疵擔保，所以如果有漏水、壁癌等問題，未來搬進去後發現問題也無法請求賠償，最好做好心理準備。有可能你拍到之後還要花一大筆錢裝潢整修也說不定，所以在出價之前這筆裝潢費用也應該要算進成本之中！

從剛剛就一直提到的「短期內要繳清尾款」也是法拍屋風險之一，因為跟一般買房的付款方式不太一樣，法拍屋必須很快速的結清，所以在事前如何跟銀行洽談，得標之後如何撥款，以及你自己手頭上的錢有多少，也是需要考慮清楚的點！

法拍屋代標

說了這麼多，感覺買法拍屋是一件很複雜的事，有很多小細節需要注意。也因此市面上有許多法拍代標業者，可以幫你去投標法拍屋，包括：地政士（代書）、房仲或律師...等。如果你想委託代標業者進行法拍代標，一定要多留意業者是否是合法經營（可透過內政部不動產經紀業資訊系統查詢）、收費方式（可以事先詢問並簽訂合約）、評價（可以從網路上看看過去顧客的評價如何）。

法拍屋代標公司的服務除了代理投標之外，包含：替你向銀行申請代墊尾款、辦理點交程序、原屋主斡旋或溝通、代墊搬遷費、代墊過戶代書費、代墊過戶契稅、代墊規費及代墊貸款手續費等費用。所以最後支付給法拍屋代標公司的費用還是要視服務範圍來定，費用通常是拍定價的2%～5%，最高上限不得超過 6% 。

金拍屋是什麼？

金拍屋是指由台灣金融資產服務股份有限公司（簡稱台灣金服）拍賣的房地產，政府為加速處理銀行的不良資產，除透過法院拍賣外，亦成立台灣金服搭任公正第三方，進行房地產的拍賣事務，其運作模式與法院相當，僅為執行單位的不同，但又比法拍屋多了些彈性（如可辦理貸款、較有看屋的可能）。

金拍屋 = 台灣金融資產服務股份有限公司拍賣的房屋

銀拍屋是什麼？

銀拍屋是指債權銀行向法院聲請拍賣後，經法院拍賣流標，後由銀行承受自行處分之不動產，其物件多可能因其地段、賣相較差，或有瑕疵情形，拍賣價格多較法拍屋及金拍屋便宜，雖不針對與瑕疵做任何保障，但銀拍屋產權多已過戶予銀行，拍賣期間看屋之可能性較高，算是銀拍屋相當重要的優點。

銀拍屋 = 一般銀行自己拍賣的房屋

法拍屋？金拍屋？銀拍屋？

說了這麼多還是霧煞煞？那就趕緊來看看法拍屋、金拍屋、銀拍屋三者比較吧！

法拍屋、金拍屋、銀拍屋比較。